京規(guī)自發(fā)〔2021〕140號

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各相關(guān)單位：

　　為推動老舊樓宇更新改造，完善城市功能，提升城市活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，經(jīng)市政府同意，提出如下意見：

　　一、適用范圍

　　本意見適用于本市中心城區(qū)范圍內(nèi)以老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施為主的老舊樓宇(不包括居住類建筑)更新改造，其中涉及不可移動文物、歷史建筑等除外。

　　中心城區(qū)以外各區(qū)可參照執(zhí)行并制定實(shí)施細(xì)則；首都功能核心區(qū)、北京城市副中心可根據(jù)黨中央、國務(wù)院批復(fù)的控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)單獨(dú)制定實(shí)施細(xì)則。

　　二、工作原則

　　堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，推動產(chǎn)業(yè)功能提質(zhì)增效，提升樓宇品質(zhì)和發(fā)展效益。堅(jiān)持民生優(yōu)先，著力補(bǔ)齊地區(qū)配套短板，完善公共服務(wù)設(shè)施，改善人居環(huán)境，提高人民生活滿意度。堅(jiān)持試點(diǎn)先行，由各區(qū)政府選取試點(diǎn)項(xiàng)目并組織實(shí)施，市相關(guān)部門給予政策支持。老舊樓宇更新后業(yè)態(tài)應(yīng)符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》和《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》。

　　三、具體內(nèi)容

　　(一)確定實(shí)施主體

　　鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)作為實(shí)施主體進(jìn)行自主更新；如產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，可依法授權(quán)委托產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)作為實(shí)施主體。由原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)授權(quán)的運(yùn)營主體，或由區(qū)政府委托的平臺公司依法依規(guī)取得樓宇產(chǎn)權(quán)或運(yùn)營權(quán)后，也可作為實(shí)施主體。

　　(二)編制實(shí)施方案

　　由實(shí)施主體編制老舊樓宇更新改造實(shí)施方案，明確更新范圍、內(nèi)容、方式、建筑規(guī)模及使用功能、土地取得方式、建設(shè)計劃、資金籌措方式、運(yùn)營管理等內(nèi)容。實(shí)施方案應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人意見，由責(zé)任規(guī)劃師提供專業(yè)指導(dǎo)與技術(shù)服務(wù)并出具書面意見。根據(jù)項(xiàng)目更新后的使用功能，由相應(yīng)的區(qū)行政主管部門牽頭對實(shí)施方案進(jìn)行審查，經(jīng)區(qū)政府同意后實(shí)施。位于長安街沿線、中軸線沿線等重點(diǎn)地區(qū)或重要項(xiàng)目實(shí)施更新涉及首都規(guī)劃重大事項(xiàng)的，按程序請示報告。

　　(三)審批手續(xù)辦理

　　1.不改變規(guī)劃使用性質(zhì)、不增加現(xiàn)狀建筑面積，對現(xiàn)狀合法建筑進(jìn)行內(nèi)外部裝修、改造的，由實(shí)施主體向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理施工許可，無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。但重要大街、歷史文化街區(qū)、市政府規(guī)定的特定地區(qū)的現(xiàn)有建筑物外部裝修，需向規(guī)劃自然資源部門申請對外立面設(shè)計核發(fā)規(guī)劃許可。涉及相關(guān)權(quán)利人的，實(shí)施主體應(yīng)在開工前征求相關(guān)權(quán)利人意見。

　　2.不改變既有建筑結(jié)構(gòu)，僅改變建筑使用功能的，由負(fù)責(zé)牽頭審查實(shí)施方案的區(qū)行政主管部門出具意見后，有關(guān)部門可為經(jīng)營主體辦理工商登記等經(jīng)營許可手續(xù)。

　　3.涉及局部翻建、改建的，在實(shí)施方案經(jīng)區(qū)政府同意后，由區(qū)相關(guān)部門辦理備案、規(guī)劃、用地和施工許可手續(xù)。翻建、改建的設(shè)計方案需進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全論證，并進(jìn)行必要的施工圖審查，以確保工程安全。

　　4.老舊樓宇更新改造屬于低風(fēng)險工程建設(shè)項(xiàng)目的，按照本市低風(fēng)險工程建設(shè)項(xiàng)目審批相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5.利用老舊樓宇改建租賃型職工集體宿舍的，按照《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號)執(zhí)行。

　　6.老舊樓宇更新改造施工圖審查按照《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋建筑工程施工圖多審合一實(shí)施細(xì)則(暫行)〉的通知》(市規(guī)劃國土發(fā)〔2018〕158號)執(zhí)行。

　　7.老舊樓宇更新改造過程中涉及的建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗(yàn)收工作，按照《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第51號)及《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計指南(試行)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　8.翻建、改建項(xiàng)目如涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶的，須按文物法律法規(guī)的規(guī)定履行報批手續(xù)。

　　(四)規(guī)劃土地政策

　　1.功能混合與轉(zhuǎn)換兼容。在同一建筑中允許不同功能用途相互混合，對可能帶來的建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)安全、消防安全、運(yùn)營管理安全等影響，經(jīng)區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合論證后，在沒有明顯不利影響且滿足相關(guān)規(guī)范的條件下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利、宿舍居住等功能。

　　2.建筑規(guī)模。既有建筑為解決安全、環(huán)保、便利等問題，可增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、風(fēng)道、無障礙設(shè)施、電梯等設(shè)施，增加的建筑規(guī)模不計入街區(qū)管控的總規(guī)模，各區(qū)應(yīng)單獨(dú)備案統(tǒng)計。

　　3.地下空間利用。在條件允許并符合本市地下空間利用管理要求的情況下，地下空間可進(jìn)行多種用途的復(fù)合利用。地下空間平時用作市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲等用途，戰(zhàn)時兼顧人民防空需要的，應(yīng)按規(guī)定在相應(yīng)設(shè)計方案中予以明確。地下空間使用功能應(yīng)按照《關(guān)于印發(fā)〈北京市地下空間使用負(fù)面清單〉的通知》(京人防發(fā)〔2019〕136號)要求進(jìn)行準(zhǔn)入管理。對充分利用地下空間，超過停車配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地下停車場，并作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計收土地價款。

　　4.供地方式。更新項(xiàng)目可按新的規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理用地手續(xù)。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，也可結(jié)合市場主體意愿，依法采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)，但法律、法規(guī)以及國有建設(shè)用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

　　5.土地價款繳納。用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清后，方可辦理不動產(chǎn)登記。

　　6.土地年租制。根據(jù)市場主體意愿，采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

　　7.作價出資(入股)。根據(jù)市場主體意愿，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地，可以作價出資(入股)經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施。作價出資(入股)部分不參與企業(yè)經(jīng)營活動，不負(fù)擔(dān)盈虧，確保土地資產(chǎn)保值。

　　8.老舊樓宇更新過程中，在不改變實(shí)施方案確定的使用功能情況下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施已取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

　　以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)(含地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施)出租，按照本市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場有關(guān)規(guī)定收取政府土地收益。

　　四、工作要求

　　(一)穩(wěn)步有序推進(jìn)

　　各區(qū)應(yīng)科學(xué)分析本區(qū)域老舊樓宇的現(xiàn)狀、更新需求及存在問題，摸清底數(shù)，建立臺賬，逐年制定更新改造計劃，有序推進(jìn)，動態(tài)更新。要及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善工作機(jī)制，探索老舊樓宇更新的新模式新路徑。

　　(二)加強(qiáng)功能引導(dǎo)和規(guī)劃管控

　　各區(qū)應(yīng)按照規(guī)劃確定的街區(qū)主導(dǎo)功能，分區(qū)域明確功能調(diào)整導(dǎo)向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)齊城市短板。要落實(shí)“減量雙控四降”要求，對具備實(shí)施條件的，引導(dǎo)其逐步進(jìn)行規(guī)模減量，在充分協(xié)商的前提下做到應(yīng)降盡降、當(dāng)減則減。

　　(三)簡化審批流程

　　各區(qū)政府可結(jié)合本市優(yōu)化營商環(huán)境相關(guān)要求，根據(jù)需要制定具體工作流程，針對不同更新改造類型適用不同的審批流程，做到盡量精簡和壓縮。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會　　　　

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　　　　

北京市發(fā)展和改革委員會　　　　

北京市財政局　　　　

2021年4月21日