一、文件出臺(tái)的背景和目的是什么？
實(shí)施城市更新行動(dòng)，是深入貫徹黨的十九屆五中全會(huì)和市委十二屆十五次、十六次全會(huì)精神的重要舉措，有利于完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。
為推動(dòng)老舊樓宇更新改造，完善城市功能，提升城市活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，按照市委市政府工作部署，市規(guī)劃自然資源委會(huì)同有關(guān)部門(mén)，研究制定了《關(guān)于開(kāi)展老舊樓宇更新改造工作的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，旨在為老舊樓宇更新改造提供實(shí)施路徑和政策支撐。
二、《意見(jiàn)》的適用范圍是什么？
《意見(jiàn)》適用于本市中心城區(qū)范圍內(nèi)以老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施為主的老舊樓宇(不包括居住類(lèi)建筑)更新改造，其中涉及不可移動(dòng)文物、歷史建筑等除外。中心城區(qū)以外各區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行并制定實(shí)施細(xì)則；首都功能核心區(qū)、北京城市副中心可根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院批復(fù)的控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)單獨(dú)制定實(shí)施細(xì)則。
三、《意見(jiàn)》涉及的老舊樓宇更新改造包括哪些情形？
一是不改變規(guī)劃使用性質(zhì)、不增加現(xiàn)狀建筑面積，對(duì)現(xiàn)狀合法建筑進(jìn)行內(nèi)外部裝修、改造。二是不改變既有建筑結(jié)構(gòu)，僅改變建筑使用功能。三是進(jìn)行局部翻建、改建。四是改建租賃型職工集體宿舍。
四、如何確定實(shí)施主體？
鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)作為實(shí)施主體進(jìn)行自主更新；如產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，按照《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，可依法授權(quán)委托產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)作為實(shí)施主體。由原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)授權(quán)的運(yùn)營(yíng)主體，或由區(qū)政府委托的平臺(tái)公司依法依規(guī)取得樓宇產(chǎn)權(quán)或運(yùn)營(yíng)權(quán)后，也可作為實(shí)施主體。
五、如何辦理相關(guān)審批手續(xù)？
1.原則上更新項(xiàng)目相關(guān)審批手續(xù)由區(qū)級(jí)行政主管部門(mén)辦理，各區(qū)政府可參照優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境政策要求，進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批流程，壓縮審批時(shí)間，提高審批效率。
2.《意見(jiàn)》對(duì)老舊樓宇內(nèi)外部裝修改造、局部翻建、改建，改變建筑使用功能等情形，分別明確了審批手續(xù)辦理程序。其中，位于長(zhǎng)安街沿線、中軸線沿線等重點(diǎn)地區(qū)或重要項(xiàng)目實(shí)施更新涉及首都規(guī)劃重大事項(xiàng)的，按程序請(qǐng)示報(bào)告。屬于低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的，按照本市低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批程序辦理。
3.老舊廠房更新改造涉及的施工圖審查、消防設(shè)計(jì)審查等，按照現(xiàn)行相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
4.利用老舊樓宇改建租賃型職工集體宿舍的，按照《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》(京建法〔2018〕11號(hào))執(zhí)行。
5.翻建、改建項(xiàng)目如涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶的，須按文物法律法規(guī)的規(guī)定履行報(bào)批手續(xù)。
六、老舊廠房更新改造的規(guī)劃土地支持政策有哪些？
1.功能混合與轉(zhuǎn)換兼容。在同一建筑中允許不同功能用途相互混合，在沒(méi)有明顯不利影響且滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范的條件下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利、宿舍居住等功能。
2.建筑規(guī)模。既有建筑為解決安全、環(huán)保、便利等問(wèn)題，可增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、風(fēng)道、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等設(shè)施，增加的建筑規(guī)模不計(jì)入街區(qū)管控的總規(guī)模，各區(qū)應(yīng)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。
3.地下空間利用。在條件允許并符合本市地下空間利用管理要求的情況下，地下空間可進(jìn)行多種用途的復(fù)合利用，平時(shí)可用作市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用途，戰(zhàn)時(shí)兼顧人民防空需要。地下空間使用功能應(yīng)按照《關(guān)于印發(fā)〈北京市地下空間使用負(fù)面清單〉的通知》(京人防發(fā)〔2019〕136號(hào))要求進(jìn)行準(zhǔn)入管理。
對(duì)充分利用地下空間，超過(guò)停車(chē)配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，并作為公共停車(chē)場(chǎng)向社會(huì)開(kāi)放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計(jì)收土地價(jià)款。
4.供地方式。更新項(xiàng)目可按新的規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理用地手續(xù)。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，也可結(jié)合市場(chǎng)主體意愿，依法采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、作價(jià)出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)，但法律、法規(guī)以及國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)、有償使用合同等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。
5.土地價(jià)款繳納。老舊樓宇用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長(zhǎng)期限不超過(guò)1年。土地價(jià)款全部繳清后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
6.土地年租制。根據(jù)市場(chǎng)主體意愿，采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價(jià)評(píng)審規(guī)程核定。租賃期滿(mǎn)后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。
7.作價(jià)出資(入股)。根據(jù)市場(chǎng)主體意愿，由政府指定部門(mén)作為出資人代表，對(duì)已取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地，可以作價(jià)出資(入股)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設(shè)施。作價(jià)出資(入股)部分不參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不負(fù)擔(dān)盈虧，確保土地資產(chǎn)保值。
8.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。在不改變實(shí)施方案確定的使用功能情況下，經(jīng)營(yíng)性服務(wù)設(shè)施已取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。
建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)(含地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施)出租，按照本市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)有關(guān)規(guī)定收取政府土地收益。