京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局，各相關(guān)單位：

　　為推動老舊廠房轉(zhuǎn)型升級、功能優(yōu)化和提質(zhì)增效，促進(jìn)存量資源集約高效利用，經(jīng)市政府同意，提出如下意見：

　　一、適用范圍

　　本意見適用于本市中心城區(qū)范圍內(nèi)老舊廠房的更新改造。本意見所稱老舊廠房包括老舊工業(yè)廠房、倉儲用房及相關(guān)工業(yè)設(shè)施。涉及不可移動文物、歷史建筑等，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　中心城區(qū)以外各區(qū)可參照執(zhí)行并制定實(shí)施細(xì)則；首都功能核心區(qū)、北京城市副中心可根據(jù)黨中央、國務(wù)院批復(fù)的控制性詳細(xì)規(guī)劃(街區(qū)層面)單獨(dú)制定實(shí)施細(xì)則。

　　二、工作原則

　　堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，按規(guī)劃確定土地用途，促進(jìn)老舊廠房功能調(diào)整，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效和高效利用。堅(jiān)持公益優(yōu)先，補(bǔ)充配套短板，完善城市功能，增加城市公共空間，促進(jìn)留白增綠，提升環(huán)境品質(zhì)和城市風(fēng)貌。加強(qiáng)功能引導(dǎo)，老舊廠房更新后業(yè)態(tài)應(yīng)符合街區(qū)功能定位，符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》和《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》。

　　三、具體內(nèi)容

　　(一)更新模式

　　五環(huán)路以內(nèi)和北京城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實(shí)際需要，引入產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目，補(bǔ)齊城市功能短板；五環(huán)路以外其他區(qū)域的老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。

　　1.優(yōu)化中央政務(wù)功能。鼓勵(lì)首都功能核心區(qū)內(nèi)的老舊廠房依需調(diào)整為中央政務(wù)功能用房。

　　2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。鼓勵(lì)利用老舊廠房發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新等高精尖產(chǎn)業(yè)，發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、文化產(chǎn)業(yè)等符合街區(qū)主導(dǎo)功能定位的產(chǎn)業(yè)，不鼓勵(lì)對原有廠房進(jìn)行大拆大建。對于將高端制造業(yè)列為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，老舊廠房滿足產(chǎn)業(yè)定位并且具備相應(yīng)配套條件的，原則上優(yōu)先發(fā)展高端制造項(xiàng)目。

　　3.增加公共空間。結(jié)合街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制，加強(qiáng)老工業(yè)廠區(qū)更新功能引導(dǎo)，優(yōu)先保障交通市政條件預(yù)留、“三大設(shè)施”設(shè)置、綠地及開放空間等需求。鼓勵(lì)優(yōu)化完善老工業(yè)廠區(qū)公共空間體系，通過加密路網(wǎng)打通街道微循環(huán)系統(tǒng)，對公共空間進(jìn)行織補(bǔ)完善；鼓勵(lì)通過用地置換的方式增加綠地、廣場、應(yīng)急避難場所等公共空間。

　　4.補(bǔ)齊城市配套短板。鼓勵(lì)利用老舊廠房補(bǔ)充文化體育、停車服務(wù)、醫(yī)療養(yǎng)老、便民服務(wù)、學(xué)前教育等公共服務(wù)設(shè)施。利用地下空間建設(shè)停車場、補(bǔ)充周邊社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)處理好地下空間出入口和用地內(nèi)外空間的人流、車流銜接關(guān)系，避免干擾城市交通和公共空間的使用。

　　5.發(fā)展經(jīng)營性用途。在符合街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前提下，鼓勵(lì)利用閑置工業(yè)廠房發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或建設(shè)新型服務(wù)消費(fèi)載體。為促進(jìn)職住平衡，符合規(guī)劃及建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單的，也可改建租賃型職工集體宿舍等租賃住房。

　　(二)實(shí)施方式

　　1.自主更新。在符合街區(qū)功能定位和規(guī)劃前提下，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)通過自主、聯(lián)營等方式對老舊廠房進(jìn)行更新改造、轉(zhuǎn)型升級?？沙闪⒍嘣黧w參與的平臺公司，原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)按原使用條件通過土地作價(jià)(入股)的形式參與更新改造，由平臺公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，按規(guī)劃要求推進(jìn)老舊廠房更新，對設(shè)施、業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)籌利用和管理。

　　2.政府收儲。根據(jù)實(shí)施規(guī)劃需要，涉及區(qū)域整體功能調(diào)整的，統(tǒng)一由政府收儲，按照規(guī)劃用途重新進(jìn)行土地資源配置，由新的使用權(quán)人按照規(guī)劃落實(shí)相應(yīng)功能?？山o予原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)異地置換相應(yīng)指標(biāo)。

　　(三)確定實(shí)施主體

　　單獨(dú)產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)的更新項(xiàng)目，原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)可作為實(shí)施主體，由原產(chǎn)權(quán)單位(或產(chǎn)權(quán)人)授權(quán)的運(yùn)營主體也可作為實(shí)施主體。如產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，可依法授權(quán)委托確定實(shí)施主體。市屬國有企業(yè)老舊廠房更新改造的實(shí)施主體由市國資委確定，區(qū)屬國有企業(yè)老舊廠房更新改造的實(shí)施主體由區(qū)政府確定。

　　(四)編制實(shí)施方案

　　由實(shí)施主體編制老舊廠房更新改造實(shí)施方案，明確更新范圍、內(nèi)容、方式、建筑規(guī)模及使用功能、土地取得方式、建設(shè)計(jì)劃、資金籌措方式、運(yùn)營管理等內(nèi)容。實(shí)施方案應(yīng)征求相關(guān)權(quán)利人意見，由責(zé)任規(guī)劃師提供專業(yè)指導(dǎo)與技術(shù)服務(wù)并出具書面意見。根據(jù)項(xiàng)目更新后的使用功能，由相應(yīng)的區(qū)行政主管部門牽頭對實(shí)施方案進(jìn)行審查，經(jīng)區(qū)政府同意后實(shí)施。重點(diǎn)地區(qū)或重要項(xiàng)目實(shí)施更新涉及首都規(guī)劃重大事項(xiàng)的，按程序請示報(bào)告。

　　(五)審批手續(xù)辦理

　　1.不改變規(guī)劃使用性質(zhì)、不增加現(xiàn)狀建筑面積，對現(xiàn)狀合法建筑進(jìn)行內(nèi)外部裝修、改造的，由實(shí)施主體向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理施工許可，無需辦理規(guī)劃審批手續(xù)。但重要大街、歷史文化街區(qū)、市政府規(guī)定的特定地區(qū)的現(xiàn)有建筑物外部裝修，需向規(guī)劃自然資源部門申請對外立面設(shè)計(jì)核發(fā)規(guī)劃許可。涉及相關(guān)權(quán)利人的，實(shí)施主體應(yīng)在開工前征求相關(guān)權(quán)利人意見。

　　2.不改變規(guī)劃使用性質(zhì)，涉及局部翻建、改建、擴(kuò)建的，由實(shí)施主體向區(qū)發(fā)展改革部門申請辦理備案手續(xù)，向區(qū)規(guī)劃自然資源部門申請前期研究及辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、用地等手續(xù)，向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理施工許可手續(xù)；建設(shè)工程竣工后，向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請竣工聯(lián)合驗(yàn)收。

　　3.改變規(guī)劃使用性質(zhì)的，按以下程序辦理：

　　(1)實(shí)施主體將實(shí)施方案上報(bào)“多規(guī)合一”平臺，區(qū)相關(guān)部門通過“多規(guī)合一”平臺形成初審意見。其中，區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)對調(diào)整后的功能業(yè)態(tài)提出指導(dǎo)和認(rèn)定意見；區(qū)規(guī)劃自然資源部門對調(diào)整后的建筑使用功能、建筑規(guī)模和風(fēng)貌提出指導(dǎo)和認(rèn)定意見；重要項(xiàng)目應(yīng)通過區(qū)政府專題會進(jìn)行審定，出具區(qū)政府專題會議紀(jì)要后核發(fā)初審意見。

　　(2)實(shí)施主體按照初審意見深化實(shí)施方案，區(qū)相關(guān)部門經(jīng)“多規(guī)合一”平臺研究后出具會商意見。

　　(3)實(shí)施主體根據(jù)會商意見修改完善實(shí)施方案，經(jīng)區(qū)政府同意后，向區(qū)相關(guān)部門申請辦理備案、規(guī)劃許可、用地、施工許可等手續(xù)。

　　(4)建設(shè)工程竣工后，實(shí)施主體向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請竣工聯(lián)合驗(yàn)收。

　　4.老舊廠房更新改造屬于低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的，按照本市低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5.利用老舊廠房改建租賃型職工集體宿舍的，按照《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(京建法〔2018〕11號)執(zhí)行。

　　6.老舊廠房更新改造施工圖審查按照《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋建筑工程施工圖多審合一實(shí)施細(xì)則(暫行)〉的通知》(市規(guī)劃國土發(fā)〔2018〕158號)執(zhí)行。

　　7.老舊廠房更新改造過程中涉及的建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收工作，按照《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第51號)及《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計(jì)指南(試行)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　(六)工業(yè)構(gòu)筑物改造利用

　　工業(yè)構(gòu)筑物改造利用試點(diǎn)項(xiàng)目按以下流程辦理：

　　1.編制方案。實(shí)施主體負(fù)責(zé)編制工業(yè)構(gòu)筑物改造利用方案，確定改造后使用功能，向區(qū)發(fā)展改革部門申請備案、向區(qū)規(guī)劃自然資源部門申請對外立面設(shè)計(jì)和夜景照明方案進(jìn)行審核后，深化設(shè)計(jì)工作。

　　2.施工圖審核。實(shí)施主體依法依規(guī)編制施工圖設(shè)計(jì)文件，委托第三方進(jìn)行圖紙聯(lián)審并出具咨詢意見，實(shí)施主體按照咨詢意見修改施工圖設(shè)計(jì)文件。對于超出現(xiàn)行建筑物規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)組織專家對性能化設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，明確相關(guān)技術(shù)要求，并按要求進(jìn)一步修改施工圖設(shè)計(jì)文件。

　　3.企業(yè)承諾。實(shí)施主體將工程建設(shè)承諾書、施工圖設(shè)計(jì)文件，相關(guān)咨詢意見和技術(shù)要求等材料報(bào)送區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，申請辦理施工告知單后，依法依規(guī)組織施工。

　　4.過程監(jiān)管。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門重點(diǎn)對消防和質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)管。

　　5.竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目完工后，實(shí)施主體組織開展四方驗(yàn)收，委托第三方進(jìn)行消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門出具消防專項(xiàng)驗(yàn)收完成通知單。

　　6.投入使用。實(shí)施主體持四方驗(yàn)收單、項(xiàng)目備案表、施工告知單和消防專項(xiàng)驗(yàn)收完成通知單申請辦理相關(guān)經(jīng)營證照后，改造構(gòu)筑物投入使用。

　　(七)規(guī)劃土地政策

　　1.建筑規(guī)模。對于存量保留項(xiàng)目，要深入挖潛可再利用資源，鼓勵(lì)引導(dǎo)將現(xiàn)狀低效空間直接轉(zhuǎn)換使用功能，實(shí)現(xiàn)建筑規(guī)?！傲阍鲩L”下的內(nèi)涵轉(zhuǎn)換和功能提升。為解決安全、環(huán)保、便利等問題，或根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級以及完善區(qū)域配套需求，可配建不超過地上總建筑規(guī)模15%的配套服務(wù)設(shè)施，其設(shè)計(jì)方案需進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全論證，配套服務(wù)設(shè)施按照主用途管理。對于增加的建筑規(guī)模指標(biāo)，可在保持區(qū)級建筑規(guī)?？偭糠€(wěn)定的前提下，由區(qū)政府統(tǒng)籌研究指標(biāo)轉(zhuǎn)移路徑及辦法。

　　2.供地方式。涉及改建、擴(kuò)建或改變規(guī)劃使用性質(zhì)的更新項(xiàng)目，可按新的規(guī)劃批準(zhǔn)文件辦理用地手續(xù)。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，也可結(jié)合市場主體意愿，依法采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、作價(jià)出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)，但法律法規(guī)以及國有建設(shè)用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

　　代建公共服務(wù)設(shè)施用房并將產(chǎn)權(quán)移交政府所屬部門或相關(guān)單位的部分，按劃撥方式辦理用地手續(xù)。

　　3.過渡期政策。利用老舊廠房發(fā)展5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家鼓勵(lì)和支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，由區(qū)投資或相關(guān)行業(yè)主管部門提供項(xiàng)目符合條件證明文件，由區(qū)規(guī)劃自然資源部門出具允許臨時(shí)變更建筑使用功能以及實(shí)施改造建設(shè)的相關(guān)意見后，可在5年內(nèi)實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期從建設(shè)單位取得建筑工程施工許可證之日起計(jì)算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，從規(guī)劃自然資源部門出具意見之日起計(jì)算。

　　區(qū)規(guī)劃自然資源部門應(yīng)當(dāng)做好過渡期起算時(shí)點(diǎn)和時(shí)間跨度的備案管理，備案工作完成后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)通知存量房產(chǎn)、土地資源使用方。過渡期滿前90天，應(yīng)當(dāng)通知存量房產(chǎn)、土地資源使用方，了解其繼續(xù)使用房產(chǎn)、土地資源的意愿并做好政策服務(wù)。過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按新用途、新權(quán)利類型辦理相關(guān)用地手續(xù)。

　　4.土地價(jià)款繳納。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。老舊廠房用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價(jià)款全部繳清后，方可辦理不動產(chǎn)登記。

　　5.土地年租制。根據(jù)市場主體意愿，采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價(jià)評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

　　6.作價(jià)出資(入股)。根據(jù)市場主體意愿，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的土地，可以作價(jià)出資(入股)經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施。作價(jià)出資(入股)部分不參與企業(yè)經(jīng)營活動，不負(fù)擔(dān)盈虧，確保土地資產(chǎn)保值。

　　7.老舊廠房更新改造過程中，在不改變實(shí)施方案確定的使用功能情況下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施已取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資。建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

　　以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)(含地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施)出租，按照本市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場有關(guān)規(guī)定收取政府土地收益。

　　(八)與相關(guān)政策的銜接

　　1.市管企業(yè)及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)對老舊廠房更新利用的，依照《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)市屬國企土地管理和統(tǒng)籌利用的實(shí)施意見〉的通知》(京國資發(fā)〔2020〕4號)執(zhí)行。

　　2.利用老舊廠房拓展文化空間的，依照《關(guān)于印發(fā)〈保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間項(xiàng)目管理辦法(試行)〉及試點(diǎn)項(xiàng)目清單的通知》(京文領(lǐng)辦發(fā)〔2019〕5號)執(zhí)行。

　　3.翻建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目如涉及文物保護(hù)單位保護(hù)范圍及建設(shè)控制地帶的，須按文物法律法規(guī)的規(guī)定履行報(bào)批手續(xù)。

　　四、工作要求

　　(一)科學(xué)規(guī)劃，有序推進(jìn)

　　各區(qū)政府應(yīng)依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、本區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展需要，劃定工業(yè)用地保護(hù)紅線，保留一定數(shù)量的工業(yè)用地。各區(qū)要對本區(qū)老舊廠房現(xiàn)狀進(jìn)行摸底調(diào)查，建立老舊廠房更新臺賬，結(jié)合落實(shí)街區(qū)控規(guī)，科學(xué)制定工作計(jì)劃，有序推進(jìn)老舊廠房更新工作。各區(qū)要明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立老舊廠房改造利用項(xiàng)目審核評估機(jī)制，對老舊廠房改造利用要審慎嚴(yán)謹(jǐn)，在合理評估基礎(chǔ)上，充分征求科技、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)部門意見，優(yōu)先用于發(fā)展符合首都功能定位的高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，防止房地產(chǎn)化。

　　(二)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，全程監(jiān)管

　　各區(qū)應(yīng)建立工作機(jī)制，明確責(zé)任分工，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，研究解決老舊廠房更新改造中遇到的問題。各區(qū)要建立老舊廠房更新改造項(xiàng)目前期審核、中期監(jiān)督、后期評估、全程監(jiān)管的全生命周期管理模式，促進(jìn)土地資源集約高效利用。

　　(三)創(chuàng)新方式，先行先試

　　鼓勵(lì)各區(qū)結(jié)合實(shí)際改革創(chuàng)新，大膽嘗試，優(yōu)先選取具有代表性的老舊廠房更新改造項(xiàng)目開展試點(diǎn)，創(chuàng)造可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)。各區(qū)要?jiǎng)?chuàng)新工作流程，優(yōu)化審批程序，加快手續(xù)辦理，積極探索老舊廠房更新的新模式。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會　　　　

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會　　　　

北京市發(fā)展和改革委員會　　　　

北京市財(cái)政局　　　　

2021年4月21日