一、文件出臺的背景和目的是什么？

　　實施城市更新行動，是深入貫徹黨的十九屆五中全會和市委十二屆十五次、十六次全會精神的重要舉措，有利于完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促進城市高質量發(fā)展。

　　為推動老舊廠房轉型升級、功能優(yōu)化和提質增效，促進存量資源集約高效利用，按照市委市政府工作部署，市規(guī)劃自然資源委會同有關部門，研究制定了《關于開展老舊廠房更新改造工作的意見》(簡稱《意見》)，旨在為老舊廠房更新改造提供實施路徑和政策支撐。

　　二、《意見》的適用范圍是什么？

　　《意見》適用于本市中心城區(qū)范圍內老舊廠房的更新改造。中心城區(qū)以外各區(qū)可參照執(zhí)行并制定實施細則；首都功能核心區(qū)、北京城市副中心可根據(jù)黨中央、國務院批復的控制性詳細規(guī)劃(街區(qū)層面)單獨制定實施細則。

　　本意見所稱老舊廠房包括老舊工業(yè)廠房、倉儲用房及相關工業(yè)設施。涉及不可移動文物、歷史建筑等，按相關規(guī)定執(zhí)行。

　　三、老舊廠房更新改造的主要模式有哪些？

　　1.優(yōu)化中央政務功能。鼓勵首都功能核心區(qū)內的老舊廠房依需調整為中央政務功能用房。

　　2.產(chǎn)業(yè)轉型升級。鼓勵利用老舊廠房發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新等高精尖產(chǎn)業(yè)，發(fā)展新型基礎設施、文化產(chǎn)業(yè)等符合街區(qū)主導功能定位的產(chǎn)業(yè)，不鼓勵對原有廠房進行大拆大建。對于將高端制造業(yè)列為主導產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，老舊廠房滿足產(chǎn)業(yè)定位并且具備相應配套條件的，原則上優(yōu)先發(fā)展高端制造項目。

　　3.增加公共空間。加強老工業(yè)廠區(qū)更新功能引導，優(yōu)先保障交通市政條件預留、“三大設施”設置、綠地及開放空間等需求。鼓勵優(yōu)化完善老工業(yè)廠區(qū)公共空間體系，通過加密路網(wǎng)打通街道微循環(huán)系統(tǒng)，對公共空間進行織補完善；鼓勵通過用地置換的方式增加綠地、廣場、應急避難場所等公共空間。

　　4.補充城市配套短板。鼓勵利用老舊廠房補充文化體育、停車服務、醫(yī)療養(yǎng)老、便民服務、學前教育等公共服務設施。

　　5.發(fā)展經(jīng)營性用途。在符合街區(qū)控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前提下，鼓勵利用閑置工業(yè)廠房發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)或建設新型服務消費載體。為促進職住平衡，符合規(guī)劃及建設項目規(guī)劃使用性質正面清單的，也可改建租賃型職工集體宿舍等租賃住房。

　　四、老舊廠房更新改造的實施方式是什么？

　　1.自主更新。在符合街區(qū)功能定位和規(guī)劃前提下，鼓勵原產(chǎn)權單位(或產(chǎn)權人)通過自主、聯(lián)營等方式對老舊廠房進行更新改造、轉型升級。

　　單獨產(chǎn)權單位(或產(chǎn)權人)的更新項目，原產(chǎn)權單位(或產(chǎn)權人)可作為實施主體，也可成立多元主體參與的平臺公司，原產(chǎn)權人按原使用條件通過土地作價(入股)的形式參與更新改造，由平臺公司作為項目實施主體。由產(chǎn)權單位(或產(chǎn)權人)授權的運營主體也可作為實施主體。如產(chǎn)權關系復雜，按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后，可依法授權委托確定實施主體。

　　2.政府收儲。根據(jù)實施規(guī)劃需要，涉及區(qū)域整體功能調整的，統(tǒng)一由政府收儲，按照規(guī)劃用途重新進行土地資源配置，由新的使用權人按照規(guī)劃落實相應功能?？山o予原產(chǎn)權單位(或產(chǎn)權人)異地置換相應指標。

　　五、如何辦理相關審批手續(xù)？

　　1.原則上更新項目相關審批手續(xù)由區(qū)級行政主管部門辦理，各區(qū)政府可參照優(yōu)化營商環(huán)境政策要求，進一步簡化審批流程，壓縮審批時間，提高審批效率。重點地區(qū)或重要項目實施更新涉及首都規(guī)劃重大事項的，按程序請示報告。

　　2.《意見》對老舊廠房內外部裝修改造、局部翻建、改建、擴建，改變規(guī)劃使用性質，以及工業(yè)構筑物改造利用等情形，分別明確了審批手續(xù)辦理程序。其中，屬于低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批程序辦理。

　　3.老舊廠房更新改造涉及的施工圖審查、消防設計審查等，按照現(xiàn)行相關政策規(guī)定執(zhí)行。

　　4.利用老舊廠房拓展文化空間、改建租賃型職工集體宿舍，以及國有控股企業(yè)老舊廠房更新利用，應與相關政策有效銜接。翻建、改建、擴建項目如涉及文物保護單位保護范圍及建設控制地帶的，須按文物法律法規(guī)的規(guī)定履行報批手續(xù)。

　　六、老舊廠房更新改造的規(guī)劃土地支持政策有哪些？

　　1.建筑規(guī)模。鼓勵引導將現(xiàn)狀低效空間直接轉換使用功能，實現(xiàn)建筑規(guī)?！傲阍鲩L”下的內涵轉換和功能提升。為解決安全、環(huán)保、便利等問題，或根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級以及完善區(qū)域配套需求，可配建不超過地上總建筑規(guī)模15%的配套服務設施，其設計方案需進行結構安全論證，配套服務設施按照主用途管理。對于增加的建筑規(guī)模指標，可在保持區(qū)級建筑規(guī)模總量穩(wěn)定的前提下，由區(qū)政府統(tǒng)籌研究指標轉移路徑及辦法。

　　2.供地方式。涉及改建、擴建或改變規(guī)劃使用性質的更新項目，可按新的規(guī)劃批準文件辦理用地手續(xù)。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，也可結合市場主體意愿，依法采取租賃、先租后讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)，但法律法規(guī)以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。代建公共服務設施用房并將產(chǎn)權移交政府所屬部門或相關單位的部分，按劃撥方式辦理用地手續(xù)。

　　3.過渡期政策。利用老舊廠房發(fā)展5G、人工智能、大數(shù)據(jù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎設施，以及國家鼓勵和支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，在符合控制性詳細規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，由區(qū)投資或相關行業(yè)主管部門提供項目符合條件證明文件，由區(qū)規(guī)劃自然資源部門出具允許臨時變更建筑使用功能以及實施改造建設的相關意見后，可在5年內實行繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期從建設單位取得建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，從規(guī)劃自然資源部門出具意見之日起計算。過渡期滿及涉及轉讓的，應按新用途、新權利類型辦理相關用地手續(xù)。

　　4.土地價款繳納。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。老舊廠房用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清后，方可辦理不動產(chǎn)登記。

　　5.土地年租制。根據(jù)市場主體意愿，采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實行年租制，年租金根據(jù)有關地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

　　6.作價出資(入股)。根據(jù)市場主體意愿，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設用地使用權的土地，可以作價出資(入股)經(jīng)營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業(yè)經(jīng)營活動，不負擔盈虧，確保土地資產(chǎn)保值。

　　7.建設用地使用權轉讓、出租、抵押。在不改變實施方案確定的使用功能情況下，經(jīng)營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租，也可以建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。

　　建設用地使用權及地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現(xiàn)后，應保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

　　以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建筑物、構筑物及其附屬設施)出租，按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規(guī)定收取政府土地收益。

　　七、老舊廠房更新改造的工作要求有哪些？

　　1.老舊廠房更新后業(yè)態(tài)應符合街區(qū)功能定位，符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》和《建設項目規(guī)劃使用性質正面和負面清單》。

　　2.五環(huán)路以內和北京城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實際需要，引入產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新項目，補齊城市功能短板；五環(huán)路以外其他區(qū)域的老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。

　　3.各區(qū)政府應依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、本區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位和產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展需要，劃定工業(yè)用地保護紅線，保留一定數(shù)量的工業(yè)用地。

　　4.各區(qū)要明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準入標準，建立老舊廠房改造利用項目審核評估機制，對老舊廠房改造利用要審慎嚴謹，在合理評估基礎上，充分征求科技、產(chǎn)業(yè)等相關部門意見，優(yōu)先用于發(fā)展符合首都功能定位的高精尖產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，防止房地產(chǎn)化。

　　5.各區(qū)應建立老舊廠房更新改造項目前期審核、中期監(jiān)督、后期評估、全程監(jiān)管的全生命周期管理模式，促進土地資源集約高效利用。