北京市人民政府令
第135號(hào)
《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已經(jīng)2003年8月26日市人民政府第13次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2003年12月1日起施行。
代市長 王岐山
二〇〇三年九月二日
北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 本市國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本辦法。
本市城鎮(zhèn)職工根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房的，不適用本辦法。
第三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第四條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：
(一)買賣；
(二)贈(zèng)與；
(三)交換；
(四)以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
(六)以房地產(chǎn)清償債務(wù)的；
(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。
第五條 市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。區(qū)、縣國土資源和房屋管理局(以下簡稱區(qū)、縣國土房管局)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。
有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)施監(jiān)督和管理。
第六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。
第七條 本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市國土房管局應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導(dǎo)信息。
第二章 一般規(guī)定
第八條 轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
第九條 在依法取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓。
第十條 出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25％以上。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
(一)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
(二)依法收回土地使用權(quán)的；
(三)登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
(五)未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十二條 按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。
第十三條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。
第十四條 共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。
出賣已出租的房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第十五條 轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔(dān)繼續(xù)履行原租賃合同的義務(wù)。
第十六條 已購公有住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以不征得原售房單位同意。
已購公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔(dān)該房屋的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用。
第十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，除本辦法第四條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)規(guī)定的情形外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；
(二)房地產(chǎn)的坐落位置、四至范圍和面積；
(三)房地產(chǎn)用途；
(四)房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號(hào)；
(五)買賣的價(jià)格或者交換的差價(jià)金額、清償債務(wù)的金額；
(六)房地產(chǎn)交付的條件和日期；
(七)違約責(zé)任；
(八)爭(zhēng)議解決方式；
(九)轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。
第十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第十九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商議定，但實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。
第二十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法納稅。
第二十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：
(一)房地產(chǎn)權(quán)屬證書；
(二)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人是法人或者其他組織的，還應(yīng)當(dāng)出具對(duì)具體承辦人員的授權(quán)委托書；
(三)轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。
境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)提交的文件，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定經(jīng)公證、認(rèn)證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。
第二十二條 市或者區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件；對(duì)當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。
對(duì)符合登記條件的，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人不予登記的理由。
第二十三條 房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的日期，以市或者區(qū)、縣國土房管局登記的日期為準(zhǔn)。
第二十四條 房地產(chǎn)滅失、損毀的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。
新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對(duì)該商品房的保修責(zé)任。
第二十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務(wù)。
受托人應(yīng)當(dāng)忠實(shí)、勤勉地履行職責(zé)。因受托人過錯(cuò)給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以要求受托人承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十七條 市國土房管局應(yīng)當(dāng)歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事商品房銷售經(jīng)營活動(dòng)中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布。
第三章 商品房預(yù)售
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。
預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；
(二)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；
(四)已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預(yù)售最長期限。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)向市國土房管局提交下列文件：
(一)本辦法第二十八條第二款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)規(guī)定的證明文件；
(二)工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；
(三)工程施工合同；
(四)商品房預(yù)售方案和分層平面圖。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售許可的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批準(zhǔn)文件。
第三十條 市國土房管局應(yīng)當(dāng)審核商品房預(yù)售申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知需補(bǔ)充提交的全部文件；對(duì)提交文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。
對(duì)符合本辦法第二十八條規(guī)定的，市國土房管局應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)作出不同意預(yù)售的決定并說明理由。
市國土房管局應(yīng)當(dāng)將核發(fā)預(yù)售許可證的情況予以公布。
第三十一條 商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；
(二)預(yù)售許可證編號(hào)；
(三)預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；
(四)預(yù)售商品房的坐落位置、幢號(hào)或者樓層、面積；
(五)土地的用途和使用期限；
(六)發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。
第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。
任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可發(fā)布商品房預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預(yù)售許可證編號(hào)。
第三十四條 商品房預(yù)售可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按照建筑面積計(jì)價(jià)或者按照套(單元)計(jì)價(jià)。但預(yù)售商品住宅的，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：
(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；
(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；
(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>
共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r經(jīng)公示并與第一個(gè)預(yù)購人簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂的預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容。
其他商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明示共用建筑面積分?jǐn)偳闆r。
第三十六條 預(yù)售商品房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人名稱或者姓名、住所；
(二)商品房預(yù)售許可證編號(hào)；
(三)商品房的坐落位置、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺(tái)封閉情況；
(四)商品房的用途；
(五)土地使用權(quán)取得方式和期限；
(六)預(yù)售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e；
(七)預(yù)售的面積和實(shí)測(cè)面積誤差的處理方式；
(八)商品房附屬設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn)；
(九)交付條件和日期；
(十)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套設(shè)施的交付承諾；
(十一)申請(qǐng)辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定；
(十二)違約責(zé)任；
(十三)爭(zhēng)議解決方式；
(十四)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用的，在簽訂預(yù)售合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；未能簽訂預(yù)售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人返還所收費(fèi)用。
第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預(yù)購人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。
第三十九條 預(yù)售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知預(yù)購人。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請(qǐng)商品房預(yù)售登記，并提交下列文件：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和授權(quán)委托書；
(二)預(yù)購人身份證明復(fù)印件；
(三)商品房預(yù)售合同；
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前款規(guī)定的期間內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，預(yù)購人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。
預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人雙方共同申請(qǐng)。
第四十一條 市或者區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當(dāng)審查預(yù)售登記申請(qǐng)，對(duì)符合下列條件的，在5個(gè)工作日內(nèi)辦理預(yù)售登記：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準(zhǔn)預(yù)售許可的預(yù)售人名稱一致；
(二)該商品房在預(yù)售許可核準(zhǔn)的范圍內(nèi)；
(三)該商品房未經(jīng)預(yù)售登記；
(四)該商品房未被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利；
(五)商品房預(yù)售合同上有當(dāng)事人的簽字或者蓋章，當(dāng)事人是自然人的應(yīng)當(dāng)簽字，當(dāng)事人是法人或者其他組織的應(yīng)當(dāng)蓋章。
第四十二條 商品房預(yù)售登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人變更預(yù)售標(biāo)的物或者解除預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同變更或者解除預(yù)售合同的協(xié)議，并依照本辦法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者解除預(yù)售登記手續(xù)。
第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第四十四條 預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；
(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒有告知預(yù)購人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。
第四十六條 商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測(cè)繪，并提供下列文件：
(一)商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書；
(二)商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與依照本辦法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致；根據(jù)本辦法第四十三條第二款規(guī)定變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。
受委托的測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行實(shí)測(cè)，并出具商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書和每套房屋的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表。測(cè)繪單位對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)允許購房人查詢商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。
第四十七條 預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房價(jià)款。
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價(jià)款及其利息。預(yù)購人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于合同約定的，面積誤差比在3％以內(nèi)(合3％)部分的房價(jià)款由預(yù)購人補(bǔ)足；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人。實(shí)測(cè)面積小于合同約定的，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預(yù)購人；超出3％部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購人。
本辦法所稱的面積誤差比等于實(shí)測(cè)面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100％。
第四十八條 預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：
(一)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3％以內(nèi)(含3％)的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房價(jià)款；
(二)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3％的，依照本辦法第四十七條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行；
(三)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)、套內(nèi)建筑面
積誤差比絕對(duì)值超出3％的，購房人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購人已付房價(jià)款及其利息；購房人不退房的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房價(jià)款。
第四十九條 預(yù)售商品房按照套(單元)計(jì)價(jià)的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。
按照套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；
(二)取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；
(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第五十一條 已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條的規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可。原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知預(yù)購人，預(yù)購人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除預(yù)售合同。
預(yù)購人未解除預(yù)售合同的，預(yù)售合同中約定原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)。
第四章 法律責(zé)任
第五十二條 違反本辦法第十條第一款和第二十八條、第二十九條規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者擅自預(yù)售商品房的，由市或者區(qū)、縣國土房管局按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
房地產(chǎn)受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購買商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果。
第五十三條 違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證的，由市國土房管局依法收繳偽造、涂改的預(yù)售許可證，并處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。
第五十四條 違反本辦法，按照規(guī)劃、廣告、價(jià)格管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以行政處罰的，由規(guī)劃、工商行政和價(jià)格主管部門依法處理。
第五十五條 市和區(qū)、縣國土房管局在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行政管理工作中不履行或者不適當(dāng)履行法定職責(zé)的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第五十六條 市國土房管局可以根據(jù)本辦法第十七條、第三十六條的規(guī)定擬訂房地產(chǎn)買賣和商品房預(yù)售的合同示范文本。
第五十七條 本辦法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府發(fā)布的《北京市貫徹實(shí)施〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉若干具體問題的規(guī)定》、1988年9月15日市人民政府發(fā)布的《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》同時(shí)廢止。
（在《北京日?qǐng)?bào)》、《北京法制報(bào)》上刊載）
關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的說明
一、立法的必要性
目前，本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面僅有的市政府規(guī)章，是1988年制定的
《北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定》(以下簡稱《暫行規(guī)定》)。十幾年來，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大變化，《暫行規(guī)定》已不適應(yīng)當(dāng)前的需要，亟待修訂。
1994年以來，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的實(shí)施，設(shè)立了一批新的重要法律制度，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，這些法律、法規(guī)中有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較原則，而不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓客觀上要求法律制度的設(shè)計(jì)必須精微。因此，從本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況和發(fā)展需要出發(fā)，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的制定，是十分必要的。
社會(huì)各界對(duì)本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓立法呼聲很高，市政協(xié)城建委、市人大代表、市政府參事室、市房地產(chǎn)研究會(huì)等都曾經(jīng)做過相關(guān)調(diào)查研究，呼吁盡快立法。
二、立法的基本思路和過程
《辦法》是規(guī)范市場(chǎng)交易行為的立法，因此必須體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變的要求，要通過簡化行政管理環(huán)節(jié)，放松行政規(guī)制，以降低交易成本，活躍市場(chǎng)交易；同時(shí)通過法律制度和規(guī)則的設(shè)計(jì)，明確當(dāng)事人間的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范交易行為，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，使市場(chǎng)主體的自我管理、市場(chǎng)機(jī)制的自我約束與政府部門的行政管理相互結(jié)合，共同推進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
工作中，我們就《辦法》書面征求了市人大和市政協(xié)有關(guān)部門、市政府相關(guān)委辦局和區(qū)縣政府的意見，并在政府網(wǎng)站上全文公布草案，《北京青年報(bào)》和搜房、新浪網(wǎng)站還組織了專題討論。公開征求的意見經(jīng)合并歸納，共40余條，內(nèi)容涉及行政管理、市場(chǎng)規(guī)則、政府責(zé)任以及立法技術(shù)等，這些意見在《辦法》修改中已經(jīng)充分考慮和吸收。為了論證《辦法》中設(shè)立的一些重要制度，我們組織了“京津滬渝四市房地產(chǎn)法律問題研討會(huì)”，召開了政協(xié)委員、律師、開發(fā)企業(yè)、法律專家的座談會(huì)，同法院反復(fù)交換了意見，還借鑒了上海、重慶香港等地的立法經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在的《辦法》也得到了全國人大、國務(wù)院有關(guān)法制工作部門專家的積極肯定。
三、《辦法》的主要內(nèi)容
《辦法》共五章五十七條，分為總則、一般規(guī)定、商品房預(yù)售、法律責(zé)任和附則?，F(xiàn)就主要內(nèi)容說明如下：
(一)關(guān)于調(diào)整范圍
《辦法》所確定的制度和規(guī)則適用于“城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。有三層含義；一是適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)；二是適用于上述范圍內(nèi)帶有市場(chǎng)化因素的所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，從轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看，包括現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售，現(xiàn)房不僅包括新建商品房，也包括已購公房和已購經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓，以及房屋在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式包括買賣、贈(zèng)與、交換等交易行為，也包括抵償債務(wù)、土地使用權(quán)入股、產(chǎn)權(quán)人變更等引起的轉(zhuǎn)讓行為。
本辦法的調(diào)整范圍不包括單純的國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓，國家和本市對(duì)此有專門規(guī)定。
(二)關(guān)于轉(zhuǎn)讓登記程序
轉(zhuǎn)讓登記是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的重要法律制度，目的是賦予轉(zhuǎn)讓行為法律上的公信力，以保障其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。但原辦法登記程序復(fù)雜、限制過多。《辦法》對(duì)此作了較大調(diào)整：
一是取消了對(duì)一般購房人資格的限制和對(duì)已購公房上市的限制。除國家和市人民政府另有規(guī)定的外，境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可成為受讓人；已購公房轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以不征得原售房單位同意。
二是取消了立契過戶和交易審查程序。買賣雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后持有關(guān)文件可以直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?！掇k法》還對(duì)登記時(shí)提交的具體文件、登記機(jī)關(guān)的工作時(shí)限和工作要求作出了具體規(guī)定。
(三)關(guān)于政府引導(dǎo)和中介機(jī)構(gòu)介入的制度
政府的積極引導(dǎo)和中介機(jī)構(gòu)的介入，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟和自律的重要條件。為此，主要做了以下規(guī)定：
一是開放商品房測(cè)繪市場(chǎng)；《辦法》規(guī)定，凡具備一定資質(zhì)的測(cè)繪單位均可承擔(dān)商品房測(cè)繪工作。開放測(cè)繪市場(chǎng)后，測(cè)繪單位對(duì)其測(cè)繪成果質(zhì)量獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
二是倡導(dǎo)律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和提供中介服務(wù)，通過專業(yè)代理，使購房者成為理性的消費(fèi)者。
三是減少直接行政控制，政府對(duì)市場(chǎng)行為主要發(fā)揮引導(dǎo)作用，包括通過建立房地產(chǎn)交易信息披露制度、預(yù)售商品房許可證公開查詢制度、開發(fā)企業(yè)信用信息管理制度等，促進(jìn)企業(yè)自律，規(guī)范市場(chǎng)行為。
(四)關(guān)于加強(qiáng)預(yù)售管理，規(guī)范預(yù)售行為
《辦法》針對(duì)當(dāng)前商品房特別是商品住宅預(yù)售中存在的普遍問題，從以下三方面做出了規(guī)定：
一是明確預(yù)售許可的條件。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，《辦法》明確規(guī)定，繳清土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證是取得商品房預(yù)售許可的必要條件。同時(shí)，為了防范預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)開發(fā)企業(yè)責(zé)任，《辦法》還規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可必須滿足市國土房管局根據(jù)調(diào)控市場(chǎng)的需要對(duì)最長預(yù)售期限的規(guī)定。據(jù)此，開發(fā)企業(yè)承諾后不能按期交付的，可能面臨懲罰性賠償?shù)拿袷仑?zé)任。
二是完善了預(yù)售登記制度。為了保障預(yù)購人的利益，《辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，單方申請(qǐng)預(yù)售登記；開發(fā)企業(yè)逾期不申請(qǐng)預(yù)售登記的，預(yù)購人可以自行申請(qǐng)預(yù)售登記，保證交易安全。并對(duì)預(yù)售的變更登記和解除登記作了相應(yīng)的規(guī)定。同時(shí)，明確了國土房管部門辦理預(yù)售登記的程序、期限以及審查內(nèi)容。
三是完善了預(yù)售交付規(guī)則。《辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房再行出售或?qū)⒁杨A(yù)售的商品房再行抵押；明確規(guī)定預(yù)售人對(duì)設(shè)置的樣板間與實(shí)際交付房屋在質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布局結(jié)構(gòu)等是否一致負(fù)有告知義務(wù)。同時(shí)，為規(guī)范預(yù)購人的行為，對(duì)預(yù)購人轉(zhuǎn)讓預(yù)購房屋的規(guī)則等也做出了相應(yīng)規(guī)定。
(五)關(guān)于公共面積部分的處理規(guī)則
主要規(guī)定了三方面內(nèi)容：
一是確立了共用部位和附屬物的轉(zhuǎn)讓規(guī)則。根據(jù)民法的物權(quán)原則，開發(fā)企業(yè)將共用部位和附屬物的開發(fā)建設(shè)成本計(jì)入商品房成本的，買受人即應(yīng)同時(shí)取得該共用部位和附屬物的相應(yīng)的權(quán)利份額。但由于具體情形十分復(fù)雜，《辦法》只規(guī)定了一般原則，同時(shí)明確了開發(fā)商的聲明責(zé)任，即開發(fā)商對(duì)不隨同轉(zhuǎn)讓的共用部位和附屬物必須在合同中載明，否則視為一并轉(zhuǎn)讓，由開發(fā)商承擔(dān)不利后果。
二是規(guī)范了預(yù)售商品住宅的計(jì)價(jià)辦法和共用建筑面積的分?jǐn)傄?guī)則，這兩項(xiàng)制度緊密相關(guān)。第一，套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)制度。汲取兄弟省市的經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)部的意見，《辦法》規(guī)定了預(yù)售商品住宅必須以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算制度。按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以減少開發(fā)企業(yè)增加公攤面積的利益驅(qū)動(dòng)，也簡單易于測(cè)量，能夠使購房人做到明明白白購房，減少糾紛。按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不影響每套房屋的總價(jià)款，同時(shí)，由于要求預(yù)售合同中也必須一并注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e，也不會(huì)造成相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的不銜接。第二，分?jǐn)偛糠止局贫?。開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，必須公示商品房的預(yù)售面積測(cè)量技術(shù)報(bào)告書和商品房共用建筑面積的分?jǐn)偳闆r。需要說明的是，有關(guān)商品房共用建筑面積分?jǐn)偟霓k法，國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中已有規(guī)定，規(guī)章中不再另行規(guī)定。經(jīng)公示并與第一個(gè)購房人簽訂合同后，開發(fā)企業(yè)不得再行更改。開發(fā)企業(yè)違反規(guī)則的，將承擔(dān)不利
的法律后果。由于建筑面積的設(shè)計(jì)與實(shí)測(cè)之間總會(huì)存在一定誤差，為了合理確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，《辦法》規(guī)定預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定誤差處理方式，并對(duì)合同中未約定的情形規(guī)定了誤差處理辦法。
三是預(yù)售商品房規(guī)劃條件變更規(guī)則。開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售開始后，由于變更規(guī)劃引發(fā)的糾紛比較多。過去對(duì)這類矛盾的處理，強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃變更是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)，而忽視了購房人的利益。在與規(guī)劃、房地部門研討時(shí)，大家一致認(rèn)為，規(guī)劃一經(jīng)合法批準(zhǔn)即具有確定力和公信力，開發(fā)企業(yè)不得變更是原則；開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃的，無論是直接改變房屋戶型或者面積，還是對(duì)商品樓房外部環(huán)境的調(diào)整，都會(huì)不同程度地影響購房人的利益或者潛在利益，因此規(guī)定：
預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)變更規(guī)劃條件，必須征得購房人的同意，并經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，方可變更?！掇k法》吸收了這個(gè)意見。
由于《辦法》主要從交易規(guī)則方面做出了規(guī)定，違反規(guī)則的主要承擔(dān)民事責(zé)任，因此在行政法律責(zé)任方面只對(duì)未經(jīng)許可預(yù)售商品房和偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用預(yù)售許可證的行為規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。