工委、管委會各機(jī)構(gòu)、各街道、通州區(qū)、大興區(qū)各相關(guān)鎮(zhèn)：

　　現(xiàn)將《亦莊新城工業(yè)用地（類）項目城市更新實施細(xì)則（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會　　　　

2024年7月25日　　

亦莊新城工業(yè)用地（類）項目

城市更新實施細(xì)則

（試行）

第一章 總則

　　第一條【總體目標(biāo)】為落實《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》和《北京市城市更新行動計劃（2021—2025年）》要求，依據(jù)《北京市城市更新條例》（北京市人民代表大會常務(wù)委員會公告〔十五屆〕第88號）《老舊廠房更新改造實施細(xì)則》《亦莊新城城市更新實施辦法》，制定本細(xì)則。

　　第二條【適用范圍】本細(xì)則適用于亦莊新城225平方公里范圍內(nèi)的存量工業(yè)用地（類）項目的利用工作。

　　本細(xì)則所指工業(yè)用地（類）城市更新，是通過產(chǎn)業(yè)更新或空間形態(tài)優(yōu)化等方式，實現(xiàn)對工業(yè)用地上的存量產(chǎn)業(yè)空間資源提質(zhì)增效。

　　第三條【基本原則】開展城市更新活動，遵循以下基本原則：

　　堅持規(guī)劃引領(lǐng)，有機(jī)更新。以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，按規(guī)劃確定土地用途，實現(xiàn)提質(zhì)增效和高效利用。有序推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市更新工作，發(fā)揮管委會對于城市更新項目的全周期管控作用，高質(zhì)量盤活存量工業(yè)用地。

　　堅持產(chǎn)業(yè)先行，規(guī)范用途。工業(yè)用地是亦莊新城發(fā)展高精尖產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵性要素，以“工業(yè)用地工業(yè)用途”“先有產(chǎn)業(yè)后有更新”的原則推動存量工業(yè)用地高起點、高標(biāo)準(zhǔn)循環(huán)利用，建設(shè)指標(biāo)向符合亦莊新城產(chǎn)業(yè)定位的重點項目傾斜。重點發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，聚集創(chuàng)新資源、培育新型產(chǎn)業(yè)，打造具有“亦莊特色”的城市更新模式。

　　堅持以人為本，產(chǎn)城融合。允許通過城市更新完善生產(chǎn)生活配套、補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)齊城市功能短板，提升街區(qū)活力和文化氛圍。鼓勵推動區(qū)域性綜合更新，推動空間改造與街區(qū)功能提升同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用，鼓勵項目主動參與所在區(qū)域市政道路優(yōu)化改造計劃。

　　堅持?jǐn)?shù)智賦能，綠色發(fā)展。鼓勵開放園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、智慧園區(qū)建設(shè)，提高智慧管理水平。立足“雙碳目標(biāo)”，融入綠色發(fā)展理念，鼓勵低碳、零碳項目建設(shè)，推廣裝配式建筑，推動工業(yè)用地（類）項目更新按照綠色工業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑改造。

第二章 城市更新類型

　　第四條【收儲、回購】原項目無法繼續(xù)實施的，土地使用權(quán)人向管委會申請，經(jīng)管委會同意后，可以按照管委會要求以合理的評估價格對土地使用權(quán)人資產(chǎn)進(jìn)行收購，以實現(xiàn)盤活和再利用。涉法涉訴、長期停工類項目，鼓勵通過市場化收購方式進(jìn)行盤活，經(jīng)管委會同意后簽訂回購協(xié)議或轉(zhuǎn)讓協(xié)議等相關(guān)協(xié)議。

　　第五條【自主升級、整體出租】土地使用權(quán)人可通過產(chǎn)業(yè)升級或拆除重建、空間改造進(jìn)行自主升級，或者將項目整體出租利用。經(jīng)管委會同意后與產(chǎn)業(yè)主管部門簽訂相關(guān)經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議。

　　第六條【特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)】原使用方式為土地使用權(quán)人自用，可申請轉(zhuǎn)型為特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外出租經(jīng)營。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括工業(yè)廠房、研發(fā)辦公、孵化器、加速器等。

　?。?）存量用地上的工業(yè)廠房確保生產(chǎn)用途，根據(jù)建筑形態(tài)提出特色園區(qū)產(chǎn)業(yè)方向，允許利用項目中的部分空間開展城市更新工作，儲備項目應(yīng)符合經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。獲得城市更新批復(fù)后，空置產(chǎn)業(yè)空間納入經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)空間儲備庫，在園區(qū)自主招商的同時，優(yōu)先安排優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目。

　?。?）對于工業(yè)用地內(nèi)現(xiàn)狀建筑為研發(fā)樓、綜合樓等非生產(chǎn)空間的，可根據(jù)《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》（京規(guī)自發(fā)〔2023〕313號），通過補(bǔ)繳地價款，由M1一類工業(yè)用地調(diào)整為M4工業(yè)研發(fā)用地，可直接到市場監(jiān)管部門辦理市場主體登記，具體行業(yè)類別適用國家、北京市及經(jīng)開區(qū)關(guān)于工業(yè)用地管理的有關(guān)政策要求。也可按照《亦莊新城創(chuàng)新孵化載體認(rèn)定管理辦法》（京技管發(fā)〔2023〕8號）和《亦莊新城創(chuàng)新孵化載體獎勵支持實施細(xì)則》（京技管發(fā)〔2023〕9號）申請孵化器、加速器，并獲得相應(yīng)政策支持。

　　此類項目經(jīng)管委會同意后簽訂《城市更新協(xié)議》，運(yùn)營期納入經(jīng)開區(qū)園區(qū)管理，土地使用權(quán)人和運(yùn)營單位應(yīng)嚴(yán)格履行主體責(zé)任。規(guī)劃戰(zhàn)略留白用地，鼓勵采用微更新方式。

第三章 城市更新要求

　　第七條【規(guī)范工業(yè)用地管理】如存在擅自將工業(yè)用地用于公寓、酒店導(dǎo)致改變規(guī)劃用途的情形，或被認(rèn)定為違法建設(shè)等違反經(jīng)開區(qū)工業(yè)用地管理要求的情形，堅持先治理、再更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接。

　　第八條【精準(zhǔn)投放容積率】管委會結(jié)合產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)投放容積率，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求相應(yīng)提高。對于通過招拍掛方式取得工業(yè)用地使用權(quán)的項目，原土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)條件履行完畢后，可申請?zhí)岣呷莘e率。此類項目可不繳納土地出讓金。

　　第九條【使用權(quán)移交】申請容積率提高的、及申請調(diào)整用地功能的項目，土地使用權(quán)人應(yīng)按規(guī)劃向管委會無償移交一定比例的房屋使用權(quán)，用于補(bǔ)充街區(qū)功能短板。

　　第十條【申請配套】允許增加生產(chǎn)生活配套，項目應(yīng)確保項目以工業(yè)生產(chǎn)為主體功能，用地內(nèi)生產(chǎn)廠房、庫房、車間等生產(chǎn)類功能建筑規(guī)模占比不應(yīng)低于地上總建筑規(guī)模的70%，其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設(shè)施比例不應(yīng)超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中，可配建或申請地上建筑規(guī)模不超過地上總建筑規(guī)模的15%的面積作為辦公室、會議室、培訓(xùn)室、展廳、宿舍、食堂、健身房、圖書館等配套類用房，按照不變更用地性質(zhì)進(jìn)行審批。

　　鼓勵城市更新項目根據(jù)街區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)需求，按照北京市規(guī)劃和自然資源委員會《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見（試行）》（京規(guī)自發(fā)〔2023〕313號）中的規(guī)定進(jìn)行功能混合，功能混合后地價款補(bǔ)繳事項，按照北京市規(guī)劃和自然資源委員會對于城市更新項目土地價款補(bǔ)繳規(guī)則實施。

　　第十一條【涉及城市更新項目轉(zhuǎn)讓】經(jīng)管委會同意在《城市更新協(xié)議》期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的城市更新項目，應(yīng)按照管委會要求重新簽訂新《城市更新協(xié)議》。

　　工業(yè)用地城市更新項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更，涉及土地使用權(quán)人變化的，按照相關(guān)土地利用協(xié)議及《城市更新協(xié)議》執(zhí)行。

　　第十二條【新擴(kuò)區(qū)域過渡期】亦莊新城新擴(kuò)區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地手續(xù)齊全的存量項目，經(jīng)征求屬地（街鎮(zhèn)）意見后，設(shè)置過渡期，管委會評估后，可在過渡期內(nèi)保留原用途。

第四章 城市更新工作程序

　　第十三條【工作流程】工業(yè)用地城市更新流程分為簡易流程和全流程。其中自主升級、整體出租，及已經(jīng)認(rèn)定的孵化器和加速器項目適用于簡易流程，與管委會簽訂經(jīng)濟(jì)合作協(xié)議或約定考核方式后，與管委會指定的區(qū)國有企業(yè)簽訂土地利用相關(guān)協(xié)議，獲得管委會的城市更新批復(fù)。其他類城市更新項目適用于全流程。

　　第十四條【編制城市更新方案、方案審核流程】土地使用權(quán)人或經(jīng)土地使用權(quán)人授權(quán)的主體可向管委會提交城市更新申請、《城市更新方案》?！冻鞘懈路桨浮沸杳鞔_更新范圍、內(nèi)容、方式以及建筑規(guī)模、使用功能、設(shè)計方案、建設(shè)計劃、土地取得方式、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、成本測算、資金籌措方式、運(yùn)營管理模式、產(chǎn)權(quán)辦理等內(nèi)容，及應(yīng)當(dāng)明確的其他事項（包括但不限于產(chǎn)出效益、資金來源和使用計劃，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目還包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、簽訂合作意向的儲備項目、管理團(tuán)隊、運(yùn)營思路、招商及實施計劃等）。

　　項目涉及對存量土地新建續(xù)建，對存量建筑物拆除重建、續(xù)建、改造、增加容積率，申請增加配套面積的，應(yīng)同步提交項目建設(shè)方案。

　　管委會對《城市更新方案》進(jìn)行審核，經(jīng)管委會同意后發(fā)放《城市更新方案批復(fù)意見書》，并簽訂《城市更新協(xié)議》。新擴(kuò)區(qū)域項目轉(zhuǎn)型園區(qū)經(jīng)營需要先征求屬地（街鎮(zhèn)）意見后報管委會審核。

　　涉及國家和北京市重點項目、跨行政區(qū)域項目、涉密項目等重大項目的，應(yīng)當(dāng)報北京市人民政府批準(zhǔn)。

　　第十五條【入庫管理】建立區(qū)級城市更新項目庫，實行城市更新項目常態(tài)申報和動態(tài)調(diào)整機(jī)制，由城市更新項目土地使用權(quán)人，或者實施單元統(tǒng)籌主體向管委會申報，經(jīng)同意后納入項目庫。

　　第十六條【履約監(jiān)督】城市更新項目涉及下列情形的，應(yīng)按照管委會要求簽訂土地利用相關(guān)協(xié)議，明確約定土地利用相關(guān)事宜及相關(guān)違約責(zé)任：（1）通過市場化方式收購的工業(yè)項目，（2）原使用方式為土地使用權(quán)人自用申請轉(zhuǎn)型為特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)項目，（3）申請增加配套設(shè)施用房面積或調(diào)整配套設(shè)施用房用途的工業(yè)項目，（4）涉及提升容積率的工業(yè)項目。

　　城市更新項目土地使用權(quán)人進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓前未簽訂土地利用相關(guān)協(xié)議的，受讓人應(yīng)按照管委會要求簽訂土地利用相關(guān)協(xié)議。

　　第十七條【相關(guān)手續(xù)辦理】城市更新項目實施主體依據(jù)《城市更新方案批復(fù)意見書》申請辦理投資、規(guī)劃、建設(shè)等行政許可或者備案，由各主管部門依法辦理。符合本市簡易低風(fēng)險工程建設(shè)項目要求的，按照相關(guān)簡易程序辦理。

　　綠地率、人防工程、建筑退線、建筑間距、日照時間、機(jī)動車停車數(shù)量、及消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)指標(biāo)審批按照《北京市城市更新條例》規(guī)定執(zhí)行。

　　第十八條【產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入及工商登記】城市更新項目批復(fù)后，引入產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)符合《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（京政辦發(fā)〔2022〕5號）《建設(shè)項目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》（市規(guī)劃國土發(fā)〔2018〕88號），由審批部門予以辦理工商、稅務(wù)、統(tǒng)計登記等。

　　第十九條【公共服務(wù)設(shè)施移交】《城市更新協(xié)議》中約定公共服務(wù)設(shè)施移交管委會的，同步辦理公共服務(wù)設(shè)施移交手續(xù)。

第五章 評估與管理

　　第二十條【定期調(diào)度】在城市更新項目實施運(yùn)營期間，實行定期調(diào)度。由管委會定期調(diào)度城市更新項目建設(shè)和經(jīng)營情況，相關(guān)部門按照調(diào)度機(jī)制開展工作。

　　第二十一條【定期評估】管委會每年對城市更新實施效果開展評估工作，編制城市更新工作評估分析報告。

　　管委會各成員單位以年度評估成果促進(jìn)城市更新工作開展，各成員部門按照職能，依據(jù)支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)管理相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行激勵。

　　第二十二條【激勵、預(yù)警及退出機(jī)制】支持符合要求的城市更新項目申請市級政策，享受收費(fèi)、稅收等優(yōu)惠政策。

　　履約期間未達(dá)到《城市更新協(xié)議》約定目標(biāo)的城市更新項目，要進(jìn)行督促預(yù)警，加強(qiáng)服務(wù)指導(dǎo)，加大優(yōu)質(zhì)項目對接。

　　履約期間，如出現(xiàn)違反協(xié)議約定情形，將按照協(xié)議約定追究違約責(zé)任。

　　第二十三條【違約責(zé)任】城市更新項目應(yīng)嚴(yán)格遵守《城市更新協(xié)議》、土地利用相關(guān)協(xié)議等協(xié)議具體要求。

　　對于違反約定要求的城市更新項目，按協(xié)議違約條款執(zhí)行，并調(diào)整在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市場主體信用服務(wù)平臺上的評級。

　　第二十四條【到期續(xù)簽】《城市更新協(xié)議》到期后，土地使用權(quán)人或經(jīng)土地使用權(quán)人授權(quán)的主體可向管委會申請，經(jīng)管委會評估后，原協(xié)議履行完成的可再次簽訂《城市更新協(xié)議》。

第六章 附則

　　第二十五條 本實施細(xì)則由北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起實施。