京建發(fā)〔2024〕351號(hào)

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），各相關(guān)單位：

　　為落實(shí)《北京市城市更新條例》，加快推進(jìn)北京市城市更新工作，現(xiàn)將《北京市城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ髦敢ㄔ囆校酚“l(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)　　　　

北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)　　　　

2024年9月2日　　

北京市城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ髦敢ㄔ囆校?/strong>

　　為落實(shí)北京城市總體規(guī)劃，科學(xué)劃定城市更新實(shí)施單元，統(tǒng)籌推動(dòng)片區(qū)、街區(qū)一體化更新，促進(jìn)存量空間資源高效利用，補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，保障物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益，吸引社會(huì)資本參與，根據(jù)《北京市城市更新條例》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指引。

　　一、適用范圍

　　本指引適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏?。城市更新?shí)施單元是指為便于統(tǒng)籌各類資源配置、平衡多方利益、優(yōu)化功能布局、補(bǔ)齊公服配套、實(shí)現(xiàn)片區(qū)一體化更新及可持續(xù)發(fā)展而劃定的城市更新活動(dòng)相對(duì)成片連片的區(qū)域，可以是區(qū)域綜合性更新項(xiàng)目，也可以包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類等多個(gè)其他類別城市更新項(xiàng)目。

　　二、劃定原則

　　城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄗ裱韵略瓌t：

　　1.政府統(tǒng)籌、多方參與。發(fā)揮區(qū)政府對(duì)城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏ǖ闹鲗?dǎo)作用，在暢通各類主體自主申報(bào)路徑的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌劃定實(shí)施單元。

　　2.首善標(biāo)準(zhǔn)、激發(fā)活力。堅(jiān)持首善標(biāo)準(zhǔn)，以激活社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境綜合價(jià)值為導(dǎo)向，通過科學(xué)劃定實(shí)施單元實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌更新，助力首都高質(zhì)量發(fā)展。

　　3.規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向。依據(jù)城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及城市更新專項(xiàng)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，結(jié)合片區(qū)功能定位、公共要素配置、歷史文化保護(hù)、資源統(tǒng)籌平衡等實(shí)際需求及權(quán)屬關(guān)系，明確更新對(duì)象用地邊界，根據(jù)不同更新對(duì)象的特點(diǎn)優(yōu)化細(xì)化街區(qū)各項(xiàng)規(guī)劃管控和引導(dǎo)要求，力求成熟一片、劃定一片、實(shí)施一片。

　　4.利企便民、服務(wù)優(yōu)化。充分考慮物業(yè)權(quán)利人更新需求和社會(huì)資本的參與意愿，在明確流程方法和優(yōu)化保障措施的基礎(chǔ)上有序劃定實(shí)施單元。

　　三、職責(zé)分工

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源、發(fā)展改革等部門加強(qiáng)對(duì)各區(qū)城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ鞯恼咧笇?dǎo)。區(qū)政府負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ鞯慕M織實(shí)施、監(jiān)督管理等工作，區(qū)政府相關(guān)部門按照職責(zé)分工做好實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄏ嚓P(guān)工作。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助落實(shí)實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄏ嚓P(guān)工作。推動(dòng)多方參與和共建共治，充分發(fā)揮責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師等專業(yè)團(tuán)隊(duì)在技術(shù)咨詢服務(wù)、公眾意見征集等方面的作用。

　　四、劃定工作重點(diǎn)

　　各區(qū)政府針對(duì)具有更新需求和實(shí)施潛力的存量空間，圍繞區(qū)域功能定位和更新任務(wù)目標(biāo)落實(shí)，從突出服務(wù)首都功能、解決群眾急難愁盼、聚焦重點(diǎn)功能區(qū)域和促進(jìn)空間資源統(tǒng)籌等工作重點(diǎn)出發(fā)，主動(dòng)謀劃城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ?。相關(guān)物業(yè)權(quán)利人代表或其委托的主體可提出實(shí)施單元?jiǎng)澏ǖ囊庠负托枨蟆?/p>

　　1.突出服務(wù)保障首都功能。以加強(qiáng)“四個(gè)中心”功能建設(shè)，提高“四個(gè)服務(wù)”水平為重點(diǎn)，全力營造優(yōu)良的中央政務(wù)環(huán)境，為“五子”聯(lián)動(dòng)提供高品質(zhì)空間載體，促進(jìn)首都高質(zhì)量發(fā)展。

　　2.著力解決群眾急難愁盼。以消除各類安全隱患、推進(jìn)美好人居環(huán)境建設(shè)為導(dǎo)向，基于房屋建筑性能、消防安全等評(píng)估和體檢，對(duì)環(huán)境質(zhì)量低下、存在重大隱患、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的成片連片區(qū)域優(yōu)先進(jìn)行劃定。

　　3.聚焦重點(diǎn)功能區(qū)域。將需要通過城市更新落地的城市重大建設(shè)項(xiàng)目、重要空間節(jié)點(diǎn)、“疏解整治促提升”重點(diǎn)區(qū)域，以及歷史街區(qū)、軌道交通站點(diǎn)區(qū)域、家園中心、濱水空間、綠色空間等重要空間，連同其周邊一體化更新區(qū)域進(jìn)行劃定。

　　4.促進(jìn)空間資源統(tǒng)籌。以推動(dòng)區(qū)域資源整合、落實(shí)片區(qū)綜合發(fā)展目標(biāo)、優(yōu)化空間配置和資金平衡為導(dǎo)向，將區(qū)域整體轉(zhuǎn)型升級(jí)需求顯著，或規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施、道路市政設(shè)施等落地難度大，改造成本和收益難以平衡的更新地區(qū)，通過成片統(tǒng)籌、組合打包劃定。

　　5.鼓勵(lì)自主更新改造。在物業(yè)權(quán)利人更新需求明確和更新意愿強(qiáng)烈的片區(qū)，相關(guān)物業(yè)權(quán)利人代表可按照規(guī)定程序向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出更新意愿，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）上報(bào)區(qū)政府審議通過后組織劃定。

　　五、劃定流程方法

　　區(qū)政府根據(jù)擬劃定實(shí)施單元區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況，可按照現(xiàn)狀調(diào)查、意愿征詢、資源整理、邊界確定、單元確認(rèn)的流程進(jìn)行劃定。

　　1.現(xiàn)狀調(diào)查。綜合上位規(guī)劃要求、土地利用現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、設(shè)施配套水平、建設(shè)質(zhì)量評(píng)價(jià)等，識(shí)別需要更新的具體空間對(duì)象。

　　2.意愿征詢。通過問卷、走訪、座談等多種途徑，了解擬劃定實(shí)施單元范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人的更新意愿，為單元更新改造的實(shí)施方式提供支撐。

　　3.資源整理。根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果與意愿征詢情況，對(duì)擬劃定實(shí)施單元范圍內(nèi)的空間資源進(jìn)行梳理和初步整合，并依據(jù)擬更新改造的內(nèi)容進(jìn)行初步匡算。

　　4.邊界劃定。城市更新實(shí)施單元至少包含一個(gè)區(qū)域綜合性更新項(xiàng)目或多個(gè)城市更新項(xiàng)目，鼓勵(lì)將相互關(guān)聯(lián)的不同類型更新項(xiàng)目劃入同一個(gè)實(shí)施單元。

　?。?）城市更新實(shí)施單元應(yīng)以街區(qū)控規(guī)中的規(guī)劃街區(qū)為基礎(chǔ)進(jìn)行細(xì)分。實(shí)施單元邊界與自然地理、地塊權(quán)屬、行政管理、規(guī)劃管理等邊界做好銜接。

　?。?）各區(qū)在規(guī)劃街區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌各城市更新實(shí)施單元的規(guī)劃實(shí)施，因設(shè)施完善、要素連片、資源統(tǒng)籌等因素，確需跨規(guī)劃街區(qū)的相鄰更新實(shí)施單元可以統(tǒng)籌捆綁實(shí)施。

　?。?）實(shí)施單元范圍的確定盡可能保障本單元內(nèi)市政基礎(chǔ)、公共服務(wù)、公共安全等各類設(shè)施的完整配置。

　?。?）實(shí)施單元范圍的確定，應(yīng)落實(shí)城市風(fēng)貌管控要求，保障城市功能結(jié)構(gòu)相對(duì)完整。

　　5.單元確定。區(qū)政府組織對(duì)實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄇ闆r進(jìn)行研究，確定實(shí)施單元范圍。編制城市更新實(shí)施方案以確定的實(shí)施單元范圍為依據(jù)。城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄅc實(shí)施方案編制可同步研究、統(tǒng)籌推進(jìn)。

　　經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施單元范圍原則上不得調(diào)整，因上位規(guī)劃調(diào)整、重大公共利益和公共安全保障需要等確需對(duì)實(shí)施單元邊界進(jìn)行局部優(yōu)化調(diào)整的，由實(shí)施單元統(tǒng)籌主體提出申請(qǐng)，區(qū)城市更新主管部門會(huì)同相關(guān)行業(yè)主管部門出具審查意見，報(bào)區(qū)政府備案后調(diào)整。

　　六、保障措施

　　為推動(dòng)城市更新項(xiàng)目落地，區(qū)政府可根據(jù)實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ餍枰?，提供以下保障措施?/p>

　　1.產(chǎn)權(quán)歸集。可靈活運(yùn)用股權(quán)收購、作價(jià)入股、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、組合供應(yīng)等方式實(shí)現(xiàn)片區(qū)更新空間的產(chǎn)權(quán)歸集，促進(jìn)實(shí)施單元內(nèi)的項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施。

　　2.容量統(tǒng)籌。規(guī)劃建筑規(guī)模容量在滿足上位規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，可在實(shí)施單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準(zhǔn)投放，可將擬進(jìn)行建筑規(guī)模轉(zhuǎn)移的不同地塊劃入同一個(gè)實(shí)施單元。鼓勵(lì)各區(qū)建立城市更新建筑規(guī)模指標(biāo)流量池，統(tǒng)籌各類城市更新項(xiàng)目建筑規(guī)模使用。

　　3.設(shè)施布局。在綜合考慮周邊區(qū)域功能定位的基礎(chǔ)上，依據(jù)街區(qū)控規(guī)，可整體核算實(shí)施單元所需的公服設(shè)施用地及其建筑規(guī)模，通過空間挖潛、混合利用或分時(shí)使用等方式保障公服配套落地。

　　4.專家支撐。區(qū)政府在開展城市更新實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄟ^程中，可自主或委托相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位組織開展前期研究，發(fā)揮各領(lǐng)域?qū)＜以陧?xiàng)目謀劃、資源整合、群眾工作等方面的專業(yè)作用，為實(shí)施單元?jiǎng)澏ㄌ峁┱撟C、咨詢意見。

　　5.履約監(jiān)管。區(qū)政府作為實(shí)施單元?jiǎng)澏ǖ闹髫?zé)部門，加強(qiáng)對(duì)實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ鞯慕M織實(shí)施和監(jiān)督管理，確保實(shí)施單元?jiǎng)澏üぷ骷夹g(shù)科學(xué)、組織有序。實(shí)施單元?jiǎng)澏ê?，可通過簽訂履約監(jiān)管協(xié)議等方式，加強(qiáng)對(duì)實(shí)施單元城市更新活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　七、實(shí)施期限

　　本指引自2024年9月10日起施行，有效期3年。

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