一、出臺背景

　　北京是世界著名的文化古都，是國務(wù)院首批公布的國家級歷史文化名城。老城作為歷史文化名城核心部分，是古都風(fēng)貌的主要載體，是首都北京的“金名片”。多年來，我們堅(jiān)決落實(shí)黨中央國務(wù)院、市委市政府的指示精神，結(jié)合解危排險(xiǎn)、修繕改善疏散、棚戶區(qū)改造等，有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，積極探索保護(hù)新模式，在白塔寺、什剎海、大柵欄、宣西北等歷史文化街區(qū)實(shí)施的漸進(jìn)式有機(jī)更新改造，得到了百姓的支持和歡迎。2013年到2017年，東、西城區(qū)通過修繕、原地回遷及外遷安置等方式累計(jì)完成5萬余戶，外遷安置1.3萬余戶。

　　為堅(jiān)決落實(shí)習(xí)近平總書記“老城不能再拆了”的指示精神，深入貫徹《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》，按照把握首都戰(zhàn)略定位、增強(qiáng)核心功能的目標(biāo)要求和有序疏解非首都功能、治理北京“大城市病”的戰(zhàn)略部署，為實(shí)現(xiàn)城市核心區(qū)修補(bǔ)和有機(jī)更新，積極探索古都風(fēng)貌保護(hù)新模式，根據(jù)“以直管公房改革為突破口，探索就地改善、適當(dāng)疏解、保護(hù)風(fēng)貌、投入可持續(xù)的改造模式”重要指示，近日，北京市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》，其中重點(diǎn)對加強(qiáng)直管公房管理、提升管理水平提出了明確要求，對積極推動(dòng)核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房騰退和修繕提出了具體辦法。希望通過文件的出臺，進(jìn)一步解放思想，努力開拓創(chuàng)新，處理好首都核心功能疏解和歷史風(fēng)貌保護(hù)的關(guān)系，積極探索直管公房資源整合途徑和管理模式，強(qiáng)化首都風(fēng)范、古都風(fēng)韻、時(shí)代風(fēng)貌的城市特色，加大老城整體保護(hù)力度，精心保護(hù)好這張中華文明的金名片，進(jìn)一步改善老城居民群眾的居住環(huán)境。

　　二、文件內(nèi)容政策解讀

　　(一)切實(shí)加強(qiáng)直管公房規(guī)范管理

　　第一條　市房屋行政主管部門要做好直管公房政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)與協(xié)調(diào)監(jiān)督、年度修繕計(jì)劃備案、信息系統(tǒng)建設(shè)等工作，制(修)訂租賃合同示范文本，指導(dǎo)經(jīng)營管理單位做好市屬直管公房日常管理工作。各區(qū)房屋行政主管部門要按照區(qū)政府部署要求，扎實(shí)做好區(qū)域內(nèi)直管公房的監(jiān)督管理、行政執(zhí)法、信息統(tǒng)計(jì)等工作，指導(dǎo)經(jīng)營管理單位做好區(qū)屬直管公房日常管理工作。

　　政策解讀：目前我市直管公房現(xiàn)行管理模式為市屬直管公房的經(jīng)營管理由北京房地集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)，區(qū)屬直管公房由區(qū)政府指定的單位管理。經(jīng)過多次機(jī)構(gòu)改革，市、區(qū)兩級公房管理單位普遍存在著職能弱化、職權(quán)不明等問題。規(guī)范管理的前提是職責(zé)明晰，因此文件首先對市、區(qū)直管公房管理主體職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定，明確了行政主管部門的職責(zé)范圍和經(jīng)營管理單位的管理內(nèi)容。

　　第二條　經(jīng)營管理單位要做好直管公房承租人認(rèn)定與變更、租賃合同履約管理、租金收繳、糾紛調(diào)處等管理工作，對房屋與設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，對危險(xiǎn)房屋及時(shí)加固、修繕和改造，保障房屋安全和設(shè)施設(shè)備正常使用。經(jīng)營管理單位要建立健全日常監(jiān)督檢查機(jī)制，充分利用先進(jìn)技術(shù)手段，加強(qiáng)對承租人的管理。

　　政策解讀：《意見》指出市屬、區(qū)屬直管公房經(jīng)營管理單位分別由市、區(qū)兩級政府確定。因此文件中明確經(jīng)營管理單位經(jīng)營管理權(quán)限既包括承租人變更、合同履約等日常管理方面，也需承擔(dān)房屋和設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)承擔(dān)巡查檢查，加強(qiáng)對承租人及房屋使用的管理。

　　第三條　按照有關(guān)法規(guī)規(guī)章規(guī)定，承租人應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)；承租人對租住的公房及設(shè)備負(fù)有保護(hù)責(zé)任，不得擅自拆改，同時(shí)應(yīng)配合經(jīng)營管理單位進(jìn)行房屋加固、修繕和改造。直管公房變更承租人的，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理。

　　政策解讀：一是直管公房管理水平的提升與承租人的合法依規(guī)使用密不可分，因此《意見》強(qiáng)調(diào)直管公房承租人應(yīng)履行的義務(wù)及不得在直管公房內(nèi)從事的違法違規(guī)行為。二是承租人變更條件應(yīng)按《關(guān)于加強(qiáng)直管公房承租人變更管理有關(guān)問題的通知》(京建發(fā)〔2017〕206號)規(guī)定執(zhí)行，原承租人遷出本市或死亡，與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。

　　第四條　市房屋行政主管部門要會(huì)同各區(qū)建立直管公房信息管理平臺，并與本市住房信息系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)直管公房信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

　　政策解讀：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委依據(jù)各區(qū)的直管公房數(shù)據(jù)，統(tǒng)籌建立全市直管公房信息管理平臺，逐步完善直管公房電子檔案，實(shí)現(xiàn)直管公房位置、面積、承租人基本情況、租金繳納等信息的及時(shí)更新。平臺接入本市住房信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

　　第五條　綜合房屋維護(hù)管理成本等因素，對直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。對屬于低保、低收入家庭的承租人可給予租金減免或補(bǔ)貼。

　　政策解讀：按照市發(fā)展改革委《北京市2018年價(jià)格調(diào)控計(jì)劃和重點(diǎn)工作安排》中關(guān)于穩(wěn)步調(diào)整公有住房租金的工作安排，針對當(dāng)前公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)偏低無法滿足管理需要帶來的房屋完好率下降、安全隱患突出等問題，研究適當(dāng)調(diào)整公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)并建立租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。下一步市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將會(huì)同市發(fā)展改革委、財(cái)政部門等有關(guān)單位按照《政府制定價(jià)格行為規(guī)則》有關(guān)程序要求，形成價(jià)格調(diào)整的方案。

　　第六條　經(jīng)營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定義務(wù)的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效法律文書申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　政策解讀：明確通過訴訟解決糾紛的途徑。經(jīng)營管理單位、承租人均可通過向法院提起訴訟的途徑解決矛盾糾紛，申請強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七條　嚴(yán)禁直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借。違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內(nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。經(jīng)營管理單位通過承租人身份智能識別系統(tǒng)和日常巡查、舉報(bào)核實(shí)等渠道，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸、糾正；對拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。

　　政策解讀：一是文件對直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為進(jìn)行了界定，進(jìn)一步解釋為承租人本人、配偶、子女三方中必須至少有一人在承租的直管公房內(nèi)居住。二是加大違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借檢查力度。充分利用承租人身份智能識別系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)手段和日常巡查、舉報(bào)核實(shí)等渠道，建立日常監(jiān)督檢查機(jī)制。三是明確查處措施。違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為首次發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸、糾正；對拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。

　　(二)積極推動(dòng)核心區(qū)歷史文化街區(qū)平方騰退和修繕

　　第一條　有序推進(jìn)平房直管公房申請式騰退。鼓勵(lì)承租人自愿交回直管公房使用權(quán)；承租人申請交回直管公房使用權(quán)并由經(jīng)營管理單位收回的，經(jīng)營管理單位適當(dāng)給予承租人貨幣補(bǔ)償。承租人交回使用權(quán)后，可以申請購買區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房或承租公租房，符合條件的優(yōu)先配售配租。東城、西城區(qū)政府可綜合考慮區(qū)域規(guī)劃、工作計(jì)劃、申請騰退居民的住房困難情況等因素，確定申請騰退家庭騰退順序。

　　政策解讀：

　　一是突出居民自愿申請，沒有強(qiáng)制性。

　　二是堅(jiān)持政府主導(dǎo)實(shí)施，與以往的市場開發(fā)模式相比，實(shí)施主體由企業(yè)變成了政府或受其委托的單位。

　　三是與住房保障政策有效對接，自愿騰退的直管公房承租人領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可申請區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房源和公租房房源，符合條件的還可以優(yōu)先配售配租。

　　四是強(qiáng)調(diào)有序騰退。區(qū)政府要結(jié)合申請騰退家庭住房困難程度、外遷房源數(shù)量、資金保障計(jì)劃等情況，合理統(tǒng)籌安排騰退工作計(jì)劃。

　　第二條　鼓勵(lì)通過平移置換實(shí)施整院騰退。東城、西城區(qū)政府制定鼓勵(lì)承租人平移置換到其他院落直管公房居住的相關(guān)政策，實(shí)施整院騰退和修復(fù)。

　　政策解讀：實(shí)現(xiàn)整院騰退有利于更好地實(shí)施恢復(fù)性修建工作，更好地保護(hù)傳統(tǒng)四合院和老城肌理。同時(shí)，考慮到有些居民在老城院落居住了一輩子，存在故土難離，留住鄉(xiāng)愁的心情。區(qū)政府可以與這部分承租人協(xié)商，平移置換到其他修繕工作完成的房屋居住，改善其居住環(huán)境。

　　第三條　建立恢復(fù)性修建機(jī)制。對完成騰退的房屋，經(jīng)營管理單位應(yīng)及時(shí)恢復(fù)胡同四合院原有布局，拆除違法建設(shè)，完善公共服務(wù)設(shè)施，改善居住環(huán)境。具備條件的房屋或院落，依據(jù)保護(hù)規(guī)劃及相關(guān)導(dǎo)則，經(jīng)批準(zhǔn)可適當(dāng)利用地下空間；同時(shí)，要加強(qiáng)日常監(jiān)督管理，堅(jiān)決杜絕私挖亂建。經(jīng)營管理單位要在符合首都功能定位和城市規(guī)劃的前提下，對完成恢復(fù)性修建的房屋進(jìn)行合理經(jīng)營利用。

　　政策解讀：

　　在老城四合院中，仍存在由居民私自搭建的廚房、臥室、儲藏間和自行車棚等，還有些居民違反政策法規(guī)，私挖亂建地下室。這些私搭亂建不僅使四合院擁擠雜亂不堪，更帶來嚴(yán)重的消防安全隱患，威脅到合法房屋的住用安全。

　　建立恢復(fù)性修建機(jī)制就是要按照規(guī)劃要求，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院的歷史面貌，完善相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施，改善群眾的居住環(huán)境。在修建過程中，要強(qiáng)調(diào)規(guī)劃引領(lǐng)，特別是在地下空間利用上要堅(jiān)持按規(guī)劃批準(zhǔn)執(zhí)行，不得擅自挖建。

　　在用途上，完成恢復(fù)性修建的院落將嚴(yán)格按照北京“四個(gè)中心”、“四個(gè)服務(wù)”的功能定位，根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行合理利用。例如，規(guī)劃為住宅用途的房屋可作為租賃型住宅向在核心區(qū)工作的人口出租，促進(jìn)核心區(qū)職住平衡，降低老城交通壓力。

　　第四條　改善長期居住在自建房內(nèi)居民的居住條件。對長期居住在自建房內(nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出的，可由區(qū)政府直接配租公租房。

　　政策解讀：目前，平房院落中還存在的居民自建房屋既不合符四合院傳統(tǒng)風(fēng)貌，也不符合規(guī)劃要求。該條政策是面向居住在自建房內(nèi)居民的鼓勵(lì)措施，自愿提出騰退要求的居民，可按照《意見》提出的條件騰退自建房，解決住房困難。

　　第五條　做好歷史文化街區(qū)的平房自管產(chǎn)騰退。歷史文化街區(qū)的自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照上述政策辦理。

　　相關(guān)解讀：在核心區(qū)歷史文化街區(qū)內(nèi)還存在單位自管產(chǎn)，由于房屋老舊破損、配套落后，這部分居民改善生活條件的意愿相對較高。為更好地改善這部分居民的居住條件，《意見》提出自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照直管公房的騰退政策辦理。