居民過去圈占的私家菜園。

菜園改建為公共停車場(chǎng)。

　　這幾個(gè)月，通州區(qū)九棵樹街道映翠居小區(qū)變化不小：圏占的菜園改建成了公共停車場(chǎng)，失管狀態(tài)變?yōu)槲飿I(yè)規(guī)范運(yùn)營。街道、社區(qū)以黨建引領(lǐng)盤活小區(qū)荒地，通過停車收費(fèi)補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，引入市場(chǎng)化物業(yè)，推動(dòng)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了煥新升級(jí)。

　　如今，小區(qū)物業(yè)運(yùn)行良好，停車費(fèi)收繳率100%，物業(yè)費(fèi)雖然20年來首次漲價(jià)，繳費(fèi)率仍高達(dá)96.5%，居民滿意度達(dá)到90%。小區(qū)接訴即辦工單從年均120件銳減至不足10件，物業(yè)服務(wù)類投訴歸零。

　　小區(qū)荒地被圈占為私家菜園

　　映翠居小區(qū)位于云景公園旁，是一個(gè)僅有4棟樓、228戶居民的小型老舊小區(qū)，居民多為周邊回遷上樓的村民。近日探訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車輛管理嚴(yán)格，路面平整，車位清晰，管理規(guī)范有序。

　　然而治理前，這里曾是街道的“老大難”小區(qū)。自2003年建成以來，物業(yè)費(fèi)始終維持在每平方米0.55元，部分居民長期欠繳，加之規(guī)模小、成本攀升，原物業(yè)企業(yè)連年虧損，于2021年12月退出，小區(qū)陷入失管狀態(tài)。

　　失管后，私搭亂建、環(huán)境臟亂、設(shè)施老化等問題頻發(fā)，居民投訴不斷。社區(qū)雖多次對(duì)接物業(yè)企業(yè)，但因規(guī)模小、收益低，無人愿意接手，僅由應(yīng)急物業(yè)提供垃圾清運(yùn)服務(wù)。

　　小區(qū)西側(cè)的一片荒地曾被居民圈占為私家菜園。居民徐國權(quán)回憶，荒地最初堆滿建筑垃圾，后雜草叢生，有人開始圈地種菜，其他人紛紛效仿。即便有物業(yè)時(shí)，菜園也無人清理，種有紅薯、玉米、辣椒等作物。

　　云景西里社區(qū)黨支部書記杜丙寅說：“有菜地的居民高興，沒地的則不滿，矛盾頻發(fā)。夏季蚊蠅滋生，居民甚至不敢?guī)Ш⒆酉聵?。此外，小區(qū)此前管理混亂，僵尸車遍地，路面破損積水，設(shè)施老化，物業(yè)類訴求居高不下，治理迫在眉睫?！?/p>

　　培養(yǎng)付費(fèi)意識(shí)引入物業(yè)服務(wù)

　　針對(duì)實(shí)際情況仔細(xì)分析，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)了問題的矛盾點(diǎn)：小區(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)高居民就會(huì)不繳少繳，物業(yè)費(fèi)價(jià)低則企業(yè)不愿來。

　　為破解這一“死結(jié)”，九棵樹街道聯(lián)合通州區(qū)住建委制定了“以時(shí)間換契約、以空間換效益”的治理方案，即引導(dǎo)培養(yǎng)居民物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，同時(shí)合理利用小區(qū)閑置資源補(bǔ)貼物業(yè)收入，促進(jìn)收支平衡，實(shí)現(xiàn)長效治理。

　　街道、社區(qū)通過黨建引領(lǐng)，組織多次居民協(xié)商議事會(huì)和入戶走訪，公開說明小區(qū)物業(yè)改革的思路辦法?！拔覀兘o大伙兒反復(fù)講，根據(jù)小區(qū)需配置的保安、保潔、綠化維護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施維修等物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和種類，參考周邊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)情況，詳細(xì)核算物業(yè)用工人數(shù)、成本價(jià)格等事項(xiàng)，測(cè)算推出一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)每平方米為1.2元，二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)每平方米1.5元。這樣，讓大伙兒從一開始就對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有清楚的了解，培養(yǎng)享受好服務(wù)就需要合理付費(fèi)的意識(shí)?！倍疟榻B。

　　經(jīng)過前期廣泛宣傳和動(dòng)員，2024年6月，小區(qū)順利召開業(yè)主大會(huì)，超七成居民參與投票，過半數(shù)居民同意，最終選擇了每平方米1.2元的物業(yè)費(fèi)方案，打破了20年未漲的0.55元物業(yè)費(fèi)僵局。隨后街道引入正在拓展住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的舍維斯物業(yè)。物業(yè)進(jìn)駐后，先開展了為期兩個(gè)月的環(huán)境整治，同時(shí)增加安保力量等，讓小區(qū)面貌煥然一新。接著，物業(yè)在不改變收費(fèi)價(jià)格的情況下，將服務(wù)提升至每平方米1.5元的二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且首次開通小區(qū)住房專項(xiàng)維修資金使用賬戶，為小區(qū)維修提供保障。

　　盤活閑置資源實(shí)現(xiàn)自我“造血”

　　小區(qū)環(huán)境改善了，可停車問題仍然存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)居民有停車需求超過100輛，但停車位數(shù)量不足，而且還停有不少僵尸車，外部車輛也能隨意進(jìn)入，導(dǎo)致居民回家反而沒地兒停車。

　　于是，小區(qū)西側(cè)的私家菜園就成了盤活閑置資源、拓展車位的突破口。

　　“剛開始大伙兒都不愿清退菜園，畢竟已經(jīng)種了這么多年。我是抱著種著玩的態(tài)度，所以接受起來比較容易，但是有些人不這么想。當(dāng)時(shí)，社區(qū)書記、物業(yè)經(jīng)理帶著我們?nèi)ソo大伙兒做工作，一次不行就多去幾次。我覺得最后能做通大伙兒思想工作，主要在于人性化管理，不急于求成。為了照顧大家情緒，特別把清退時(shí)間定在了秋天，讓大伙兒把成熟的菜先收了再清。”徐國權(quán)說。

　　“我們逐戶上門溝通，耐心協(xié)商勸導(dǎo)，并幫助有種菜意愿的居民尋找替代地塊，最終8戶居民全部配合完成清退，全程零投訴。”杜丙寅說。

　　緊接著，街道利用接訴即辦、黨群活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，將荒地改建為公共停車場(chǎng)。2024年年底，新的停車場(chǎng)開放運(yùn)營，增加車位35個(gè)。社區(qū)黨組織與居民共同成立停車自治小組，協(xié)商停車收費(fèi)機(jī)制，停車費(fèi)一部分用于貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，一部分歸小區(qū)全體業(yè)主所有，用于公共設(shè)備、公共區(qū)域維修等。物業(yè)還清理了30余輛僵尸車，對(duì)非小區(qū)車輛進(jìn)行管理，翻修原有車位路面等。這樣一來，不僅小區(qū)停車的需求得到滿足，停車管理費(fèi)還有效補(bǔ)充了物業(yè)費(fèi)的虧損，提高了物業(yè)企業(yè)服務(wù)的積極性。

　　經(jīng)過半年試運(yùn)行，小區(qū)物業(yè)管理和停車管理都逐漸步入正軌。小區(qū)的停車費(fèi)收繳率達(dá)到100%，物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)比例也超過95%。前段時(shí)間，物業(yè)公司還創(chuàng)新引入了一臺(tái)移動(dòng)充電車，解決老舊線路無法安裝充電樁的問題。

　　九棵樹街道辦事處主任馮寧介紹，通過探索再利用的方式，映翠居小區(qū)發(fā)生了有目共睹的變化。該經(jīng)驗(yàn)做法后續(xù)將在街道更多社區(qū)推廣應(yīng)用，持續(xù)提升基層治理效能。（孫云柯）